API 582-T

TUANGOU INMOBILIARIO

2010-04-08T19:18:00.003+02:00

La unión hace la fuerza

El Tuangou Chino o Compra en grupo, es una idea que surge en China y que aprovecha internet para agrupar y organizar al máximo número posible de personas que van a comprar un producto. La principal ventaja que se busca es un muy buen precio, que se consigue muy por debajo del precio en tiendas, al comprar una gran cantidad negociando directamente con el fabricante.

El Tuangou inmobiliario puede ser una versión de esta idea adaptada a nuestros tiempos y a nuestros días por la cual se pueden beneficiar todos los actores participantes en la compra-venta de una promoción inmobiliaria: el vendedor o promotor, el comprador y el agente inmobiliario.

Una posible forma de hacerlo sería: El agente inmobiliario se dirige al promotor que tiene un gran stock de pisos por vender, sin clientes a la vista y desvivido por sacarse los pagos que le van cayendo irremediablemente. Le ofrece la posibilidad de sacarse de una tacada todo un edificio (o una escalera completa), a precio de coste o incluso perdiendo una cantidad razonable en cada piso, que compensará con el alivio de ver volatilizar su deuda (comprando/pagando tranquilidad).

La negociación ha de ser dura y se debe conseguir un precio realmente muy atractivo para ser una vivienda de esa zona y de esas características. Conseguir un 10 o un 20% de descuento no es lo que se busca alcanzar. Debe ser un excelente precio.

Una vez conseguido el acuerdo con el promotor/vendedor, el agente inmobiliario contacta directamente con su cartera de compradores interesados en la zona, publicita la oferta en sus medios habituales (prensa escrita, portales de internet, márketing de guerrilla,...) siempre dejando muy claro a los interesados que la oferta será factible cuando se complete la demanda de todas las viviendas ofertadas.

La realidad no será tan fácil como nos parece al plantearnos la idea sobre el papel, pero tampoco van a surgir dificultades insalvables, por lo que si conseguimos un promotor que reuna el perfil descrito y un atractivo precio de venta, tendremos una nueva vía de comercializar inmuebles.

Este post está basado en una de las muchas ideas ofrecidas por Moisés Ruiz en uno de sus cursos a los que suelo asistir, concretamente este fué el de "Alternativas Inmobiliarias 2010" .

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GONZALO BERNARDOS

2010-03-19T13:30:00.002+01:00

Gonzálo Bernardos es Profesor Titular del Departamento de Teoría Económica de la Universidad de Barcelona, también Comisionado de Recursos Económicos de la Universidad de Barcelona, Profesor de la Universitat Oberta de Catalunya y del Institut Barcelona d'Estudis Internacionals (IBEI). Así mismo es director de varios Masters entre los que destaco el de Asesoría y Consultoría Inmobiliaria de la Universidad de Barcelona.

Por casualidad, hace unos dias, vi una entrevista a Gonzalo Bernardos en el Canal 3/24 de la televisión autonómica Catalana. Bajo el título: ¿Empieza a arrancar la venta de pisos? la entrevista trata durante más de 20 minutos sobre la situación inmobiliaria actual en Cataluña.

Bernardos constata que en los últimos meses ha habido un repunte en las ventas de viviendas, que aunque no es muy significativo, ha roto la tendencia negativa del 2008 y parte del 2009. Según su opinión, esta ligera mejoría no ha de significar que los precios empiecen a subir automáticamente. Los precios que no hayan bajado como mínimo un 25% de como estaban en 2006 todavía no están en su sitio, y si al comprador le interesa alguna vivienda que ya tenga el precio a estos niveles, debe todavía negociar con el propietario un descuento adicional que puede alcanzar hasta un 15% más.

Para los Agentes Inmobiliarios estos próximos meses serán muy interesantes en cuanto al cierre de compra-ventas, por varios motivos:

1)- El comprador sabe que a 1 de julio de 2010 se le incrementará el IVA.
2)- Los tipos de interés están muy bajos, con cuotas hipotecarias mensuales totalmente asumibles por parte del comprador, y no se prevee que vayan a subir a corto-medio plazo. Gonzalo Bernardos asegura que durante todo el año 2010 los intereses seguiràn por debajo del 2%.
3)- Hay bastantes compradores indecisos que no compraron en 2009, por si bajaban todavía más los precios y ahora ven un momento decisivo para decidirse si encuentran la ocasión. También los compradores que pensaban esperar a 2011 esperando precios más bajos, comprarán si encuentran una buena opción a un buen precio y antes de la subida de impuestos.
4)- Las famílias de clase media, que en general son las menos afectadas por la crisis, si disponen de ocupación y rentas medianamente aseguradas, ven la ocasión de tener la casa de sus sueños a buen precio, entiéndase: vivienda de 3-4 dormitorios, con sus comodidades, buenas vistas,...
5)- Los propietarios que compraron en su día viviendas sobre plano para volverlas a vender y llevan más de dos años pagando (o debiendo) lo que no pueden asumir, venden muy por debajo del precio de compra, con tal de librarse de la carga económica y mental que esto les supone y no les deja vivir.

He constatado este invierno que el clima tambien influye sobre el comportamiento del mercado inmobiliario. En este frío y lluvioso invierno con abundantes nieves y bajas temperaturas la gente se ha aletargado, dejando que transcurieran las semanas y diciéndose: "que pase la crisis y no me pille a mi". Desde hace unos 10 días, el clima ha cambiado para mejora, han subido las temperaturas y los teléfonos han recuperado su alegre sonido que anuncia el interés de alguien por algún bien inmueble. Acabaremos cerrando o no las compra-ventas, pero de momento la cosa empieza a moverse.

A Gonzalo Bernardos lo sigo en sus muchas apariciones en los medios de comunicación, pués es continuamente requerido por los periodistas, por su clara forma de explicar las cosas y a veces de predecir un poco a contracorriente los hechos que acaban sucediendo y que en economía es tarea de alto riesgo. Personalmente llevamos varios años coincidiendo (el como ponente, yo entre el público) en unas jornadas sobre la vivienda que se organizan a nivel de la provincia de Tarragona y se celebran en el Hotel Termes de Montbrió, donde aproveché en un cofee-break para charlar con el y hacernos la fotografía que ilustra este post.

Este es el video de la entrevista del Canal 3/24. Está realizado en catalán.

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PURI CLARASÓ ROBERT. ¡Felicidades!

2010-02-24T12:48:00.000+01:00

Hoy quiero felicitar muy sinceramente el aniversario de Puri Clarasó Robert, gerente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria por sus 30 años de vida profesional y dedicación al COAPI Tarragona.

Con esta larga trayectoria y su bagaje personal y profesional ha contribuido y contribuye día a día en el buen funcionamiento de nuestro Colegio y con su trato directo y cordial a facilitar el contacto del COAPI con sus miembros.

Gracias por tu siempre efectiva predisposición a escuchar nuestras consultas y resolver todas aquellas cuestiones que van aconteciendo en nuestro camino.

Una felicitación que estoy seguro puedo hacerte extensiva en nombre de todos los colegiados y de la Junta de Gobierno.

¡Felicidades Puri!

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BRASIL EMERGENTE

2010-01-31T13:23:00.009+01:00

El pasado 18 de diciembre asistí aun acto organizado por la Cámara de Comercio de Reus, sobre las oportunidades inversoras que ofrece Brasil en la actualidad.

Fue una matinal monográfica sobre este país, tan extenso como toda europa, en la que participaron el sr. Carlos Alfonso Iglesias Puente, Cónsul de Brasil en Barcelona, la sra. Nuria Pont de la Cámara Oficial de Comercio en Brasil y dos representantes de sendas empresas locales de Reus -Borges y Pintaluba-, que ya se han establecido y operan en este país desde hace varios años. Todos ellos nos explicaron sus experiencias y visión optimista para los próximos años.

Sin duda Brasil es un país que actualmente tiene todas las mejores opciones para conseguir un rápido desarrollo a la alza, con inmejorables perspectivas, pues es uno de los 6 únicos paises del mundo que reunen estas tres características: Más de 5 millones de Km2. Una población superior a 100 millones de habitantes. Y un PIB superior a 700.000 millones de dólares USA.

En mi caso asistí especialmente motivado pues desde hace más de un año estoy estudiando y trabajando la seria opción de ofrecer inversiones en promociones inmobiliarias en Brasil, aprovechando que dispongo de una infraestructura allí, con el conocimiento del país, sus gentes y costumbres. Se reafirmaron todos los aspectos positivos que tenía planteados, así como los temas a tener en cuenta para una realización satisfactoria de las operaciones y que les voy a relacionar.

Para invertir en Brasil hay que estar concienciado que:
- Hay que desplazarse y estar en Brasil. O tener a alguien de confianza que lo haga por ti.
- Son laboriosos y lentos los trámites con la administración. Hay que encomendarlo a las personas adecuadas.
- Hay que hacer correctamente la entrada de capital en el país para poder despues recuperarlo y declarar los beneficios.
- Hay que trabajar con constructoras reconocidas en la zona, para ganarse la confianza del público objetivo brasileño que comprará su vivienda.
- El Mundial de Futbol de 2014 y los juegos Olímpicos de 2016 son una buena promoción para el país, pero de ningún modo el principal motivo para invertir.

Son muchas las oportunidades de inversión en Brasil: en infraestructuras, (carreteras, ferrocarriles, puertos...) en energía eólica, refinados del petroleo, etc... pero el sector inmobiliario, que es el que nos ocupa, es de los principales, pues hay una fuerte demanda de vivienda por parte de la creciente clase media brasileña. Importante resaltar la disminución de la pobreza del país que en 15 años ha descendido en un 50%. También el noreste del país hay una extraordinaria reactivación de demanda de segundas residencias vacacionales.

He calculado unos beneficios mínimos esperados del 30% hacia arriba y dado que el nivel de vida está en 1/3 de la europea, no se precisan desorbitantes cantidades para invertir. Lógicamente el beneficio será proporcional al capital aportado.

Si deseas ampliar la información sobre la economía actual brasileña, te puedo mandar una excelente presentación de PowerPoint en castellano, realizada por el gobierno brasileño. Solo tienes que solicitármela por e-mail.

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AÑO DE NIEVES...

2010-01-08T17:20:00.006+01:00

Dice la cultura popular: "Año de nieves, año de bienes"

De momento hoy y de forma inusual ha llegado la nieve a nuestra población, Mont-roig del Camp, donde, por estar solo a unos 80 metros de altura sobre el nivel del mar, es difícil encontrar las imágenes que hoy acompañan este post.

En los 12 kilómetros de playas de que dispone este municipio, entre Cambrils y L'Hospitalet de l'Infant/Vandellòs, hay varias urbanizaciones y cámpings en primera línea de mar, pero sin duda la principal es Miami Platja, que con sólo 55 años de existencia ha consolidado su población, llegando a superar en número la del pueblo de Mont-roig del Camp. Uno de los iconos de la urbanización Miami Platja es su galardonada y premiada Playa Cristal, donde hoy se ha posado el blanco manto que se ve en la foto 2.

La anterior nevada aquí fué en el año 2001 y la profecía de prosperidad se cumplió para nuestro sector inmobiliario, pués duró hasta el 2006-07. La euforia se instaló entre promotores y constructores que encontraron un filón inagotable para sus negocios. Siempre bajo la buena predisposición de las entidades financieras a las que acudían los compradores de hipotecas a raudales. Muchos otros personajes danzaron de alegría alrededor de esta gran orgía económica que daba buenos dividendos para todos: Ayuntamientos, agencias inmobiliarias de todo tipo y condición, notarios, registradores, tasadores, gestorías, financieras,... además de todas las empresas vinculadas al sector de la construcción: albañilería, carpintería, electricidad, fontanería, aire acondicionado y calefacción, materiales de construcción, maquinaria para el sector, cementeras, áridos y hormigones, y un largo e incalculable número de personas que vieron mejorar su nivel de vida gracias a esta rueda de la fortuna basada en el sector inmobiliario. Y llegó lo que todos sabíamos iba a llegar, pero no queríamos ni nombrar, ...

Tengo confianza en que nuevos tiempos van a venir para nuestro sector, pero también sé que no seran iguales que los pasados, ni tampoco la forma de actuar podrá ser la misma. Creo firmemente en que el futuro pasa por la renovación de métodos, estrategias y técnicas de captación y venta, adecuándolas a los tiempos actuales y a las exigencias de nuestro público objetivo.

MODIFICADA LA LEY SOBRE EL ALQUILER.

2009-12-29T09:30:00.005+01:00

YA ESTÁ EN VIGOR DE LA LEY 19/2009,
DE 23 DE NOVIEMBRE DE 2009,
DE MEDIDAS DE FOMENTO Y AGILIZACIÓN PROCESAL
DEL ALQUILER EN ESPAÑA.

La necesidad de estimular el mercado del alquiler ha dado lugar a la reforma de la LEC (Ley de Enjuiciamiento Criminal), mediante la Ley 19/2009 de 23 de noviembre 2009, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios, con el objetivo de que los deshaucios se tramiten de forma más àgil.

Y es que la situación de impago de las rentas derivadas del alquiler se ha incrementado todavía más ante la crisis económica, de ahí la necesidad de esta reforma.

Estos cambios están dirigidos, por tanto, a la agilización de los procesos de desahucio y de reclamación de rentas debidas, mejorando así la seguridad y las garantías del propietario y del inquilino como medida idònea para fomentar el aumento de la oferta del mercado de alquiler y contribuir así a la moderación de sus precios.

La reforma permitirá que ante incumplimientos graves en el pago del alquiler se spueda recuperar la vivienda de un modo rápido y sencillo, y es que la sentencia condenatoria de deshacuio será título suficiente de ejecución directa del deshaucio en el día y hora señalados, de manera que ya no habrá necesidad de iniciar nuevo proceso.

Con esta ley se consigue no tener que abrir un nuevo incidente para fijar la fecha de lanzamineto tras la firmeza de la sentencia, y que al conocer el demandado la fecha de lanzamiento con la demanda no sea preciso un espreso apercibimiento para que conozca que debe irse del inmueble, ya que este apercibimiento se hace con la demanda, y llegado el día fijado en el auto de admisión se procederá al lanzamineto sin necesidad de notificación posterior.

Las modificaciones señaladas tienden a agilizar el proceso de deshaucio, que beneficia a ambas partes. Además, trata de evitar dilaciones indebidas en el proceso buscadas por elinquilino de mala fe. Refuerza las garantías y posibilidades de que haya un acuerdo entre las partes, incrementando la confianza mutua.

Otras novedades que introduce la Ley 19/2009 de 23 noviembre 2009, son las siguientes:

- Todas las acciones, tanto de deshaucio como de reclamación de rentas, se tramitarán por el juicio verbal, más rápido y sencillo. Hasta ahora, las reclamaciones de renta, si no se acumulaban al deshaucio, se tenían que decidir en juicio ordinario.

- La sentencia condenatoria de deshaucio será título suficiente de ejecución directa del dashaucio, sin necesidad de iniciar un nuevo proceso ni otro trámite. Para que esto sea así el demandante debe solicitarlo expresamente en la demanda.

- Se adoptan un conjunto de medidas de agilización de los procesos en cuanto a citaciones, emplazamientos y notificaciones. Así, a partir de la reforma, si no se logra la notificación tras un primer intento, la citación se insertará en el tablón de anuncios del Juzgado. Además, si el demandado no comparece en juicio, la notificación se la sentencia se hace a través de edicto, colgando copia de la sentencia en el juzgado.

Otras novedades que se prevén con la reforma de la LEC son:

- La sentencia de condena al pago de rentas incluirá no sólo las devengadas al momento de interposición de la demanda, sino también las que se devenguen hasta la entrega de la posesión efectiva de la vivienda. Lo mismo sucederá con las "rentas de tramitación" (las devengadas durante el proceso), pués la sentencia que condena al pago de rentas incluirá también la condena a satisfacer las rentas debidas tanto al momento de interposición de la demanda, como a las que se devenguen hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca.

- Se modifica también el plazo para presentar la demanda de deshaucio tras el requerimiento previo de pago, reduciéndose el plazo de dos meses a un mes de impago.

.MAS INFORMACIÓN: CLICKAR AQUÍ.

FELICES FIESTAS.

2009-12-26T12:24:00.003+01:00

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SU CASA "LOW COST" (2)

2009-12-04T13:25:00.007+01:00

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LA BIOVIVIENDA
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Hace dos o tres años, a través de un reportaje en la televisión, quedé sorprendido por la presentación de un nuevo sistema para la construcción de unas casas "semi-enterradas", basándose en las antiguas casas-cueva (muy típicas en Andalucía). La empresa que realizó la patente tiene su base en la Comunidad Valenciana (España) y ofrece estas viviendas con unas singulares características que las hacen muy especiales y atractivas.

Si dispone usted un terreno donde poder ubicarla, los costes de la construcción se le pueden reducir al 50% como mínimo, pues en tan solo 25-30 días nos pueden entregar la vivienda. Para tener una idea más real de este tipo de casas vale la pena ver el video adjunto, donde además se indican todas las ventajas de tipo ecológico, de rendimiento energético y otros aspectos novedosos en este tipo de construcción.

Recientemente he contactado con la empresa, y me han explicado que tienen varias promociones en marcha de conjuntos de viviendas, pero que para el cliente particular esperan que acabe de pasar este convulso período inmobiliario en España para volver a retomarlo. De todas maneras hay unos teléfonos y e-mails donde atienden todas las consultas.

El tiempo nos dirá si arraiga esta nueva manera de vivir, integrados en la naturaleza y con una notable filosofía ecológica.

JOAQUIM MARTÍ MARTÍ

2009-11-18T17:14:00.006+01:00

Tengo en mis manos un ejemplar, personalmente dedicado, del libro "LA PROPIEDAD INMOBILIARIA Guía jurídica para la compra, tenencia, alquiler y venta de pisos y locales". El autor, Joaquim Martí Martí, es natural de Mont-roig del Camp donde tiene su familia y su casa. Por motivos de trabajo, una vez terminada su carrera de abogado, fué a vivir a Barcelona, donde reside la mayor parte de su tiempo y trabaja en el Buffete Diagonal.

Es Abogado, Profesor colaborador de la Cátedra de Derecho de la Universidad de Barcelona. Profesor Consultor en la "Universitat Oberta de Catalunya". Ha publicado más de cuarenta artículos en el Diario LA LEY y en revistas específicas en el sector del Derecho. Éste es su quinto libro publicado, todos ellos dedicados al Derecho Civil. Como abogado ejerciente, ha intervenido en numerosos procesos judiciales que han servido para dictar sentencias que se han utilizado para la publicación de esta obra. Ha participado en conferencias, ponencias y congresos por toda la geografía española.

Este libro pretende ofrecer una completa guía jurídica a todo aquel que quiera adquirir una vivienda o local, tanto si es obra nueva como usada, reformarla, habitar en ella o instalar su negocio y, finalmente, ofrecerla en alquiler. También puede servir de guía jurídica para el profesional que pretende asesorar o intermediar en la compra o en el arriendo. Para poder cumplir esta pretensión de guía jurídica, se brinda el asesoramiento legal y jurisprudencial a todos los pasos y factores que surgen en toda compraventa, uso y/o alquiler, a un nivel básico y entendible por cualquiera.

La guía pretende analizar todos los estadios y momentos que se producen en la compra, la rehabilitación y en el alquiler de una vivienda y local. Los pretende analizar de forma cronológica, conforme a como se producen. La utilidad de esta obra es aportar luz a unas operaciones que, a pesar de frecuentes, se presentan como muy desconocidas para el ciudadano en general.

Asímismo, la pretensión de esta obra es también asesorar a este profesional inmobiliario que participa, en interés del vendedor o comprador, en la operación de compra, venta, reforma o alquiler del inmueble. Para este profesional se facilita, al final de cada capítulo, el extracto de la sentencia jurisprudencial o artículo legal que le va a permitir un mayor nivel de conocimiento de ese estadio en el que participa.

El libro ha sido publicado por LA LEY (www.laley.es) del Grupo Wolters Kluwer.

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FIESTA DEL NUEVO ACEITE DE OLIVA 2009

2009-11-11T13:56:00.006+01:00

El olivo es quizás el árbol con más carisma mediterraneo. Mont-roig del Camp, población con mucha tradición en este cultivo y posterior producción del Aceite de Oliva, ha celebrado el pasado domingo la Fiesta del Nuevo Aceite de Oliva 2009 con asistencia de mucho público deseoso de probar el aceite de la actual cosecha. Es en la matinal del primer domingo de noviembre cuando se festeja con un concurrido desayuno popular a base de carnes y embutidos a la brasa, pan tostado y el nuevo aceite. A pesar de que el tiempo estaba un poco revuelto, con viento y lluvia intermitente, fueron muchas las personas que se acercaron hasta aquí, y disfrutaron además de otros actos paralelos a la fiesta, como los gigantes, música tradicional, un campeonato de "botifarra" (juego de cartas), etc...

Este excelente aceite se obtiene de las olivas "arbequinas" y está integrado en la Denominación de Orígen SIURANA. El sistema artesanal de recogida y elaboración produce un aceite extra-virgen de baja acidez, lo que lo hace muy apreciado. Se comercializa al detalle en garrafas de 5 litros y botellas de 1 y 2 litros. El precio de la garrafa de 5 litros es de 22 euros, y con la compra de 2 garrafas te obsequian con una botella de 2 litros. Una parte de la producción se exporta al por mayor. Hay 3 marcas locales que comercializan aceite de Oliva: "Fruits Mont-roig" producido por la Cooperativa Agrícola Local, "Aceites Solé" y "Aceites Anton Blanc" que son productores privados.

Es especialmente indicado este aceite para cocinar, aliñar ensaladas, básico para el "pa amb tomàquet" y para hacer el tradicional "all i oli" que tantos platos acompaña. Algunos restaurantes disponen ya de carta de aceites, pues cada vez son más las personas que eligen un tipo u otro de aceite, igual que se hace con el vino o con el agua mineral.

Anoten en su agenda la fecha del primer domingo de noviembre para asistir a la fiesta del próximo año.

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MOISÉS RUIZ - Técnicas de Negociación y Cierre

2009-11-01T19:56:00.002+01:00

La intención inicial en mi post de hoy es comentar un curso de Técnicas de Negociación y Cierre al que asistí a finales de septiembre y acabaré haciéndolo, pero antes me centraré en la figura del profesor o ponente del curso, el señor Moisés Ruiz.

Reproduzco a continuación el primer pàrrafo de mi primer post en este blog, publicado el 15/11/2008:
El detonante (para abrir este blog) ha sido el consejo recibido de D. Moisés Ruíz, justamente en el dia de ayer, 14-11-2008, cuando compartimos la mañana junto con otros 50 colegiados API de Tarragona, en una jornada técnica: "Márketing de Empresa, Gerente Inmobiliario". (El sr. Moisés Ruíz es economista. Master en asesoría y consultoria inmobiliaria, y forma parte del equipo del Sr. Gonzalo Bernardos, Catedrático de Economía de la Universidad de Barcelona y director del Máster en asesoría y consultoria inmobiliaria de la misma universidad).

Para conocer un poco más a Moisés Ruíz, me permito la licencia de linkar aquí una magnífica entrevista que le realizó César Villasante en su Inmoblog.com.

Entre sus variadas facetas, preside CENIC (Centro de Negocios Inmobiliarios y Consulting), con sede en Barcelona donde ofrecen una treintena de cursos distintos para profesionales inmobiliarios, de los que he tenido la suerte de participar en algunos de ellos, organizados a traves del Colegio API Tarragona. También participa activamente con colaboraciones en el interesantísimo blog: Inmobiliarios 2.0, que regenta Fernando García Erviti y donde se dan cita excelentes profesionales del sector inmobiliario.

Es evidente que el sector de la intermediación inmobiliaria está a las puertas o iniciando ya una metamorfosis de modernización y adaptación a los nuevos tiempos, especialmente en lo que respecta a gestión del negocio y de los inmuebles, trato/relación con el cliente, etc. todo ello basado en la evolución de las nuevas tecnologías. Las enseñanzas de Moisés Ruiz van todas dirigidas en este sentido, aplicando el sentido común, aprendiendo de otros paises con más experiencia de vanguardia y estudiando hacia donde va el mercado inmobiliario actual y las exigencias o deseos de los clientes (compradores o vendedores).

En el curso de Técnicas de Negociación y Cierre, nos proporcionó las directrices básicas para encaminar nuestro cometido para cada objetivo. En la negociación debemos preparar con anterioridad la reunión o entrevista, teniendo en cuenta el escenario donde se producirá, formulando una serie de preguntas clave, y respondiendo profesionalmente a las objeciones de nuestro interlocutor, ya sea vendedor o comprador particular, promotor, inversor,... también conocimos algunas técnicas para afrontar con seguridad y garantías la conclusión final del negocio. En un último apartado aprendimos a estimular a nuestros comerciales y formarlos en estas técnicas.

Sin duda un temario que voy a tener a mano, para repasar y poner en práctica día a día.

Acabaré con una positiva sentencia aparecida en el curso:

¡EL FUTURO INMOBILIARIO EXISTE... EMPIEZA EN 2009!

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INTRUSA CAZADA

2009-10-20T20:11:00.005+02:00

Leo en la prensa comarcal de hoy:

DETENIDA UNA VECINA DE REUS POR SIMULAR QUE TRABAJABA EN UNA AGENCIA INMOBILIARIA Y QUEDARSE EL DINERO.

La detención se produjo a raiz de la denuncia de una persona que habría entregado 1.500 euros a la detenida en concepto de adelanto y gestión del alquiler de un piso en Reus, gestiones que la mujer nunca hizo.

Los Mossos d'Esquadra (Policía) detuvieron el pasado jueves dia 15 de octubre una vecina de Reus de 37 años por cobrar gestiones inmobiliarias que no realizaba. La detenida, Ana Belén L.F., de nacionalidad española, simulaba que trabajaba para una agencia inmobiliaria y se quedaba con el dinero.

Los Mossos le imputan ocho casos similares desde el pasado mes de marzo, pero no descartan que pueda haber más víctimas de la estafa.

La mujer se hacía pasar por intermediaria entre propietario e inquilino para poder quedarse el dinero que este último le debía entregar como adelanto, y del que en ningún momento habría informado al propietario del piso de las gestiones. Las gestiones realizadas por los Mossos d'Esquadra permitieron determinar que, efectivamente, la detenida no gestionó el contrato presentado al inquilino y tampoco comunicó el alquiler a la propietaria, quedándose así el dinero del inquilino.

Los agentes también comprobaron que la mujer hacía seis años que no trabajaba para la inmobiliaria que aseguraba representar, de manera que las víctimas potenciales de las supuestas estafas de la detenida podrían ser muy numerosas. De momento se le imputan ocho delitos de estafa, cometidos y denuncioados en nuestras comarcas.

La mujer ha pasado a disposición del Juzgado de Instrucción en funciones de Guardia de Reus. (Fuente: Diari de Tarragona 20/09/200).

Mi comentario:
Muchas personas han sucumbido alguna vez a la tentación de informarse de temas inmobiliarios en la gasolinera del pueblo, o en el camarero del bar, o en la tienda de la esquina, pero si pudiéramos establecer una estadística real de los casos de fustración e insatisfacción, creo que nos sorprenderíamos de los numerosos incidentes tanto de estafa, de precios fuera de mercado y de operaciones no cerradas por falta de conocimientos y profesionalidad en el sector.

Mi consejo:
Busquen siempre la tranquilidad de confiar en un agente inmobiliario colegiado, localizado en su local-oficina, con su seguro de responsabilidad civil, con la profesionalidad que el código ético profesional le impone y consigan la satisfacción de obtener una buena transacción inmobiliaria.

FIESTA PATRONAL

2009-10-15T15:43:00.004+02:00

Hoy dia 15 de octubre se celebra
la fiesta profesional de
los Agentes de la Propiedad Inmobiaria.

Para todo nuestro colectivo mi más sincera felicitación y mi deseo de prosperidad en los próximos años, que a buen seguro llegará para todos los que sepamos adaptarnos a los nuevos tiempos, a las nuevas maneras de trabajar y relacionarnos con nuestros clientes.

Debemos seguir proyectando e inculcando en la sociedad los valores que nuestra profesión les brinda a la hora de efectuar sus transacciones inmobiliarias.

Tambien felicitar al Colegio Oficial de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Tarragona (www.apitarragona.com), por su labor de apoyo hacia todas las inquietudes que surgen, tanto desde la propia secretaría y junta directiva, como varias iniciativas aparecidas entre los APIS colegiados.

ADIÓS VERANO 2009

2009-10-06T19:44:00.004+02:00

Tras unas muy largas vacaciones estivales retomo con renovadas energías la buena costumbre de expresar mis inquietudes inmobiliarias en este blog personal. Gracias a todos los que me habeis expresado vuestro deseo de que empezara de nuevo con esta tarea.

El verano ha sido largo y todavía no ha terminado, climatológicamente hablando seguimos con temperaturas altas de entre 25 y 30 ºC, lo cual propicia ver en nuestra población a muchos transeuntes por las calles todavía con ropa de verano.

Inmobiliariamente hablando en este período de tiempo (desde julio hasta hoy), quiero destacar varias cosas:

1)- El precio de los alquileres de la vivienda han bajado en esta zona. Hay mucha oferta de pisos para alquilar (muchos nuevos a estrenar) y los propietarios se ven obligados a rebajar sus pretensiones económicas si quieren obtener la recompensa del alquiler mensual, en muchos casos para ayudar a sufragar su hipoteca. A fecha de hoy, el precio medio para alquilar un piso de dos dormitorios, amueblado y con plaza de párking está en 400 euros mensuales. A parte hay que negociar algunos flecos: recibo comunidad de vecinos, tasas municipales, honorarios agencia inmobiliaria... pero si el inquilino presenta buenas credenciales de solvencia, puede llegar a ahorrarse todos estos conceptos al 100%, apelando a la tranquilidad del propietario a la hora del cobro.

Varios clientes que me han ofrecido su vivienda para alquilar, han pedido sufragar ellos mis honorarios (normalmente el equivalente a una mensualidad) para facilitar el acceso del inquilino. Una jugada inteligente por su parte, pues su piso seguiria vacio durante varios meses y así es muy probable que un arrendatario se decida por su piso, en lugar de otro, si no ha de asumir los honorarios de la agencia. Con otros propietarios he pactado pagarlos al 50% entre arrendador y arrendatario. Tengo en previsión que en las próximas semanas se ponga en el mercado del alquiler de Mont-roig del Camp un edificio entero de 28 viviendas que están acabando de construir y no se han vendido. Esto beneficiará al posible inquilino que además de tener más mercado donde escoger, podrà beneficiarse de precios a la baja.

2)- Locales comerciales. Varios han cerrado y algunos inquilinos han pactado y conseguido que los propietarios les rebajaran el importe de su alquiler, dadas las circunstancias económicas actuales y ante las escasas posibilidades de volver a alquilarlo por el mismo precio. Me refiero a rentas de locales contratadas en el auge de los años 2006 y 2007, no a rentas más antiguas que son sensiblemente más bajas.
En estos momentos, y a modo de ejemplo, el precio de un local comecial de 80 m2 en Mont-roig está en 350 euros mensuales y 110 m2 por 400 euros mensuales. (Céntricos y disponibles a fecha de hoy).

3)- Ventas inmobiliarias. A pesar del desánimo general, alguna cosa se va vendiendo, siempre que cumpla ciertos requisitos: urgencia por parte de la parte vendedora, precios sensiblemente por debajo de la media de los precios actuales, y que no superen los 150.000 euros. Estas son las características que han marcado mis ventas, y que junto con los ingresos por contratos de alquiler sufragan mis gastos y mantienen abiertas mis esperanzas de mejores perspectivas en un futuro no lejano (espero).

He aprovechado estos meses también para asistir a varios de los cursos que COAPI TARRAGONA (Colegio API) organiza y que detallaré en proximos post, pués en todos y cada uno de ellos siempre encuentras alguna "perla" que enriquece los conocimientos y técnicas de este apasionante mundo de la intermediación inmobiliaria.

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SU CASA "LOW COST" (1)

2009-07-10T17:50:00.008+02:00

VIVIR EN UN CONTENEDOR

Muchas familias actualmente pueden llegar a plantearse la opción de buscar otro tipo de viviendas más baratas que las convencionales. Aunque el precio de la vivienda ha bajado significativamente en los dos últimos años, también han menguado en gran quantía las posibilidades de obtener una hipoteca hasta un cierto límite.

Para acceder facilmente a uno de estos tipos de vivienda barata deberíamos disponer del terreno donde ubicarla, pues si el suelo es muy caro ya no nos saldrán los números. Antes de tomar cualquier decisión sobre el tipo de vivienda a instalar, debemos informarnos ante los organismos competentes (Ayuntamiento, Comunidad Autónoma,...) sobre la normativa constructiva vigente en la zona, para asegurarnos que no cometemos ninguna ilegalidad.

La técnica arquitectónica de aprovechar los contenedores metálicos de transporte de mercancías en buques y trenes, además del precio económico, tiene otras ventajas como son la rapidez en la construcción, la solidez y la versatilidad de agrupación/combinación de los diferentes módulos para realizar el proyecto a gusto del propietario, con grandes ventanales, balcones, pasarelas y escaleras exteriores, etc... Por este mismo motivo la construcción modular puede trasladarse a otro paraje con facilidad y a un coste no muy elevado.

El precio de una vivienda modular de containers de 90 m2 es de 65.600 euros (fuente: Habitainer - Consumer)

EN ESTE VIDEO PODEMOS VER EL RESULTADO FINAL DE UNO DE ESTOS ORIGINALES PROYECTOS.

VERANO '09 ¿COMPRO AHORA MI VIVIENDA?

2009-06-25T16:44:00.006+02:00

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Muchas personas están esperando a adivinar cual será el mejor momento,
dentro de la actual crisis inmobiliaria, para comprar su vivienda.

Estudiando la realidad actual del mercado inmobiliario, vamos a establecer unas pautas claras que debería tener en cuenta el buen comprador:

En primer lugar si usted estuvo esperando para comprar y no disponía de capital propio, debió ahorrar todos estos meses para poder entregar en el momento de la compra una cantidad de entrada, ya que ahora las entidades financieras le concederán entre un 70 u 80 % del valor del inmueble, con tasación a la baja. Atràs quedaron definitivamente las concesiones del 100% o 120% de unas altas tasaciones.

En segundo lugar deber tener claro que compra su vivienda con la finalidad principal de disfrutar de su hogar. Olvídese de hacer negocio con ella vendiéndola en poco tiempo por un precio muy superior. Tampoco crea que, si escoge bien, va a bajar en demasía su precio.

En tercer lugar tenga en cuenta que ahora puede ser un buen momento, por varios factores favorables. De una parte los tipos de interés están muy bajos, cosa que ha aliviado a los que ya tenían su hipoteca, pero que también beneficia a los que van a abrir una nueva. Por otra parte las deducciones fiscales por la adquisición de nueva vivienda se verán recortadas dentro de 18 meses (para rentas anuales entre 17.000 y 24.000 euros, podrán desgravarse un porcentaje establecido. A partir de 24.000 euros no podrán desgravar nada). Si compra ahora mantendrá todos sus derechos de desgravación fiscal. Y por último tenga en cuenta que los precios ya han bajado entre un 25 y un 35% de promedio, pero mi consejo es que analice cada caso localmente.

Una cosa son las estadísticas generales y otra el caso particular de cada localidad. En algunos lugares el descenso ha sido mínimo, pero en otros supera el 50%. No se fije solo en el descuento que le anuncian, compárelo con otros inmuebles similares en la zona y consulte precios y anuncios de 2006 para saber la "rebaja real" que le ofrecen. También infórmese, si le es posible, sobre la situación económica de la parte vendedora, ya sea particular, promotora,... y ofrézcale una cantidad un poco inferior a sus pretensiones, seguramente la vivienda acabará siendo para usted.

EL PORTERO SE JUBILA.

2009-06-18T16:18:00.004+02:00

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EL PORTERO SE JUBILA, ¿QUE HACEMOS CON SU VIVIENDA?

Artículo de CONSUMER EROSKI que analiza las opciones de una Comunidad de Propietarios que se encuentre en esta situación.

CONSUMER EROSKI es la publicación gratuita de la FUNDACIÓN EROSKI que trata de orientar a los consumidores para que acierten en las decisiones diarias de su vida cotidiana.

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VALORACIONES INMOBILIARIAS

2009-06-11T12:48:00.004+02:00

Anton Bultó i Bartolí, Arquitecto y Tasador.

El pasado mes de mayo participé en un curso programado por el Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, destinado a profundizar en el mundo de las valoraciones inmobiliarias. El enclave del Colegio de Arquitectos de Tarragona, (del que el profesor de este curso Anton Bartolí es el Secretario), fué perfecto para la realización de estas clases, en una moderna sala donde se conjuga el impacto de la piedra de la antigua Tárraco Romana en sus paredes, con la más puntera tecnologia audiovisual.

Ya en el año 2006 obtuve mi diplomatura de Tasador Inmobiliario en un curso realizado en la URV (Universidad Rovira y Virgili de Tarragona), dirigido por el profesor Manuel M. Nonell Torras, y desde entonces he hecho diversas valoraciones, siempre para particulares o empresas, pero en ningún caso de tipo hipotecario para entidades bancarias.

Por definición el Tasador es aquella persona calificada profesionalmente y dotada de la capacidad, los conocimientos y la experiencia necesaria para elaborar un informe sobre un bien inmueble, con la finalidad de obtener el valor del mismo. Todos los profesionales de la intermediación inmobiliaria tenemos muy claro cual es el precio de mercado del inmueble que tenemos que comercializar, pero hay una serie de pautas i normas a seguir a la hora de elaborar una tasación.

Podemos llegar a distintas cifras de tasación de un inmueble según el método que escojamos o nos indiquen que debemos utilizar. Los métodos más usuales son el de Coste o reposición, el de Comparación, el de Actualización de Rentas, El método Residual y el Cálculo del Valor Máximo Legal. Con la aplicación de estos métodos podremos obtener el Valor de Mercado, el Valor Hipotecario, el Valor de Reposición y el Valor de Tasación.

Además de un temario completo también repasamos casos prácticos aportados por el profesor Bultó, en los que descubrimos donde pueden estar las claves de una buena valoración. Una conclusión a la que llegué y que quiero resaltar es: "El principal problema para realizar una valoración no está en lo que ves, sinó en lo que no ves (normativas, afectaciones, derechos ocultos, servitudes,...)", y esto también ha de servirnos para dar ese valor añadido a nuestros servicios API a la hora de asesorar en la compra-venta a nuestros clientes que muchas veces desconocen este tipo de anomalías que pueden surgir en una transacción.

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LA MLS DE API TARRAGONA

2009-05-08T19:10:00.003+02:00

Raul Horta es el director de Márketing de Inmofactory

¿Què és una MLS? Estas son las iniciales del inglés Multiple Listing Service, que he visto traducido en España con el concepto de Bolsa Inmobiliaria Compartida. Es decir un Agente capta un bien inmueble y lo pone a disposición del resto de agencias que dispongan de posibles compradores, compartiendo entre los dos los honorarios de la venta. Todo ello basado en un buen software y el entorno de internet.

El colegio API de Tarragona apostó por disponer de una MLS propia. Esta excelente herramienta pondrá a disposición del público la web inmobiliaria más completa de la provincia con más de 25.000 inmuebles, aportados por los 500 APIS colegiados y que comparten aquí sus ofertas y demandas. Próximamente en www.apitarragona.com se encontrará la mayor oferta inmobiliaria de la provincia de Tarragona y está llamada a ser la referencia indiscutible de todo el que se interese en nuestras comarcas por la transacción inmobiliaria.

Desde hace unos días se ha iniciado una campaña en prensa donde se publicita la dirección de la web y se espera que en un plazo medio de tiempo todo el mundo sepa donde encontrar esta oferta.

Esta presentación en sociedad viene precedida de varios meses de trabajos por parte del Colegio API de Tarragona, en los que, tras un estudio del sector, se escogió finalmente la oferta de la empresa INMOFACTORY, S.L. que proporciona el soporte informático para que la MLS funcione. Para nosotros los profesionales tiene muchas más ventajas que la única publicitación de nuestros inmuebles, ya que nos permite además la gestión interna de cada uno de ellos, desde su mantenimiento, fotografías, el control de visitas, estadísticas, avisos, etc...

Inmofactory nos ha facilitado varias sesiones prácticas para aprender a sacar el máximo rendimiento al programa, la última de las cuales tuvo lugar durante el curso de márketing referido en el post anterior, donde Raúl Horta -director de Márketing- nos explicó las últimas innovaciones y funciones que el programa presta. Pueden visitar el blog de Raúl en http://bolsaprofesionalinmobiliaria.wordpress.com , con constantes entradas sobre temas interesantes para nuestro sector.

En estos momentos de profundos cambios en el sector de la transacción inmobiliaria, apuesto firmemente por la venta compartida entre profesionales, tanto para vender nuestros productos como para encontrar lo que nuestros clientes nos demanden.

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MÁRKETING INMOBILIARIO

2009-04-13T12:12:00.006+02:00

Con el profesor Txaber Allué.

Con el Dr. Pere Segarra Roca

A finales del pasado més de marzo participé en un curso organizado por el Colegio API de Tarragona (COAPI), bajo el título Márketing Inmobiliario. Fueron dos clases impartidas en dos dias consecutivos por el profesor Txaber Allué y el Dr. Pere Segarra Roca, ambos profesores de la URV (Universidad Rovira i Virgili de Tarragona). El porfesor Allué en la jornada inicial presentó el márketing inmobiliario desde su vertiente más teórica con interesantes apuntes sobre los cambios notables que se producen y evolucionan en nuestro sector y la necesidad de estar al día y familiarizados con estos avances. En la segunda sesión, el profesor Segarra tenía la misión de mostrar el como poner en práctica los planteamientos del día anterior, es decir, el márketing en el día a día del ejercicio de nuestra profesión.

Sin duda alguna, la gran estrella del márketing es internet. Ya lo viene siendo en los últimos semestres y lo será sin duda en el futuro. Los consejos son claros y se debe apostar hacia las estrategias en la red para sobrevivir en este nuevo ciclo que se ha abierto en la mediación de la transacción inmobiliaria. Nuestra promoción y venta de inmuebles por internet se verá muy beneficiada si además lo hacemos desde estrategias compartidas con otros profesionales como nosotros. El colectivo API de la provincia de Tarragona debemos aprovechar la puesta en marcha nuestra propia MLS (Multi Linsting System) o BPI (Bolsa Profesional Inmobiliaria) es decir la mayor oferta inmobiliaria de la província de Tarragona, con 500 Apis y 25.000 imuebles ofertados donde el cliente pueda escoger. Sobre este tema, la venta compartida y la herramienta Inmofactory hablaré en mi próximo post.

Siempre que puedo asisto a los cursos que programa COAPI Tarragona, pués aunque más del 90% de conceptos que se exponen ya los tienes asumidos, frecuentemente hay cosas interesantes que aprender y adoptar para tu día a día. Además me interesa el contacto entre los compañeros: en el cofee-break suelen aparecer algunas propuestas o gestiones que propician la llamada o reunión en días posteriores.

Repasando mis apuntes relaciono a continuación algunas de las cosas que se dijeron y que me llamaron la atención en este curso:

- En el sector inmobiliario el "beneficio histórico" está entre el 7 y el 8 % (rendimiento anual promedio a través de los años).

- Innovación: de cada 7 nuevas propuestas o acciones que se presentan en el mercado funcionan 1 o 2 a lo sumo.

- Es importante mantener el contacto con el cliente (comprador o vendedor) a través del tiempo, no olvidarnos de un comprador a los 8 o 10 días después de mostrarle lo que quería. Respecto al vendedor, mantener un contacto vivo y explicativo de como evoluciona su inmueble, etc.

- Que a los compradores les gusta y entienden mucho más un plano distributivo en 3D que los convencionales.

- Hay que preguntar al vendedor: ¿Quieres vender tu piso o solo ponerlo a la venta? (Para hacerle entender que baje su precio al nivel acorde con el mercado actual).

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CAMBIO DE FILOSOFÍA

2009-03-24T21:01:00.004+01:00

Comprarnos una vivienda es una de las cosas más importantes
que la mayoría de mortales hacemos a lo largo de nuestra vida.

Cuando nos compramos un coche lo hacemos para usarlo y para nuestro propio disfrute. Lo mismo ocurre con la nueva televisión de plasma, el sofá que nos cambiamos por otro de mejor, etc... Nadie se plantea que lo hacemos para sacarle un beneficio económico a nuestra compra. Sabemos de antemano que con el paso del tiempo todas estas cosas perderan su valor, pero no nos importa.

En los últimos años, todo aquel que se decidía a comprar una vivienda lo hacía pensando en que iba a hacer negocio. No solamente los que compraban sobre plano al inicio de una promoción para vender al finalizar la obra. También quién se había comprado la casa o piso donde moraba normalmente veía que mensualmente iba acrecentando su valor y se decidía a venderla para comprar una casa o un piso más grande que a su vez valdría mucho más en el futuro. Todo ello engrasado por unas entidades financieras que nos ofrecían todo el capital necesario y más, con unas tasaciones hipervaloradas y con el beneplácito de todos los que pensaban que este sistema de capitalismo especulativo era el descubrimiento de la piedra filosofal en economía.

A diferencia de los coches, televisores, sofás, etc... las viviendas siempre tendran un valor como bien inmueble que son. Su precio subirá más o menos (segun los ciclos) pero siempre será un bien preciado de tener y de longeva persistencia, a diferencia de los bienes muebles referidos.

El cambio de filosofía o de actitud ante la compra de nuestra vivienda debe retomar el sentido de buscarle nuestro propio disfrute y el de nuestra família, dejando en un segundo o tercer término el beneficio que de ella podamos obtener con el tiempo.

Esta reflexión de hoy viene motivada por unas recientes declaraciones que he leido del sr. Warren Buffet, un conocido inversor norteamericano y el segundo hombre más rico del mundo, en las que decía: "El principal motivo para la compra de una casa debe ser el disfrute de la misma, no el beneficio"

Hoy por hoy podemos encontar muy buenas viviendas, acordes a nuestras posibilidades y a muy buen precio,... para poderlas disfrutar.

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CONCLUSIONES CONGRESO NACIONAL API

2009-03-19T11:42:00.006+01:00

LOS API SE CONSIDERAN FUNDAMENTALES
PARA DAR SEGURIDAD AL SECTOR INMOBILIARIO.

El V Congreso Nacional de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) ha constatado la importancia de estos profesionales para dar "seguridad" y "tranquilidad" al sector inmobiliario.

Esta es una de las conclusiones de este Congreso, que durante tres días ha reunido en Logroño a API de toda España para analizar el sector inmobiliario, los retos de la profesión del Agente de la Propiedad Inmobiliaria y que hoy ha clausurado el presidente de La Rioja, Pedro Sanz.

El presidente del Consejo General de Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, Santiago Baena, en la lectura de conclusiones, ha asegurado que "el futuro ha de pasar por hacer visible a la sociedad la importancia del API como profesional que aporta valor añadido en la prestación de servicios".

Ha destacado también la apuesta que ha hecho el Ministerio de Vivienda en este Congreso por los API, a los que ha considerado de "colaboradores necesarios y de gran utilidad en la elaboración de las políticas de vivienda".

Otra de las conclusiones se concreta en la "necesaria clarificación y regulación del contrato de corretaje inmobiliario, así como de los requisitos precios para acceder al ejercicio profesional", ha precisado Baena.

También se ha constatado que "el sector financiero español ha tenido un comportamiento globalmente positivo en la gestión del delicado escenario de la crisis económica actual".

Entre las nuevas oportunidades profesionales para los API, se ha incidido en la energía solar fotovoltaica y las comunidades de bienes.

El presidente del Gobierno de La Rioja, Pedro Sanz, en la clausura del Congreso, ha destacado que "la crisis actual no es inmobiliaria, sino financiera, que tiene sus repercusiones en lo inmobiliario".

Esta coyuntura, según el jefe del Ejecutivo, debe ser una oportunidad para regular el sector, abordar el futuro y apostar por la profesionalidad del API, que, a veces, por el intrusismo, puede quedar devaluada en momentos de bonanza y que, en momentos de crisis, puede servir para corregir el excesivo crecimiento en la construcción y de la vivienda.

Fuente: EFE

EL ALQUILER SE PODRÁ DEDUCIR

2009-03-17T16:55:00.005+01:00

EL ALQUILER SE PODRÁ DEDUCIR EN LA DECLARACIÓN DE LA RENTA 2008

Se aplicará en rentas inferiores a 24.000 euros
sobre un importe máximo de 9.015

Comienza la campaña de la renta 2008 con una novedad que alegrará a los que mantienen un compromiso mensual con su casero: la deducción del alquiler de la vivienda habitual. Esta desgravación se suma a las que ya existen por este mismo motivo en algunas comunidades autónomas.

En concreto, los contribuyentes con rentas inferiores a los 24.000 euros netos al año que vivan en un inmueble en régimen de arrendamiento podrán beneficiarse de esta deducción, con un límite del 10,05% de la cuota estatal sobre un importe máximo de 9.015 euros anuales. No obstante, la ayuda es progresiva, de tal forma que la deducción es menor cuanta mayor renta anual se perciba, siempre con el límite de los 24.000 euros, informa Europa Press.

Con esta novedad, el lunes pasado se abrió el plazo de solicitud del borrador del IRPF de 2008 y de los datos fiscales para aquellos contribuyentes que no lo pidieron marcando la casilla correspondiente en la declaración de la renta presentada el año pasado o que no lo confirmaron. El plazo para pedirlo acaba el 23 de junio.

Borrador

Podrán recibir el borrador los contribuyentes que sólo tengan rendimientos del trabajo, rendimientos del capital mobiliario con retención o ingreso a cuenta, Letras del Tesoro, imputación de rentas inmobiliarias de dos inmuebles como máximo, ganancias patrimoniales sometidas a retención o ingreso a cuenta y subvenciones para la adquisición de vivienda habitual.

La deducción por adquisición de vivienda habitual con préstamo hipotecario, la reducción por aportaciones a planes de pensiones y la deducción por donativos tampoco impiden recibir el borrador.

Fuente: Corte de Arbitraje

BARRACAS DE PIEDRA SECA

2009-03-05T16:49:00.006+01:00

Mont-roig del Camp y las Barracas de Piedra Seca

La sobreabundancia de piedra obligó a los agricultores a trabajar intensamente para poder obtener las superfícies necesarias para cultivar y así poder extraer de la tierra los recursos para su subsistencia. Y de esta necesidad nació la cultura de la piedra, que se materializa en todos los elementos construidos que configuran cualquier rincón de nuestro paisaje, como son las propias barracas, cisternas, cerramientos, márgenes de terrazas y bancales, etc... todas fruto del constante trabajo y el ingenio del mundo agrícola.

En Mont-roig del Camp las barracas son el tipo de refugio más característico y abundante de entre los obrados en piedra seca. Es uno de los municipios de Catalunya con más proliferación de este tipo de construcciones, ya que sobrepasan el centenar. Las barracas de piedra seca fueron construidas para satisfacer la necesidad de refugio, tanto de personas como de ganado de carga y tiro que tenían su medio de vida en el campo.

Se utilizaban tanto para resguardarse de las inclemencias meteorológicas, como para descansar al mediodía, para guardar herramientas del campo, e incluso como vivienda ocasional en tiempos de trabajo continuado en el campo. Estaban perfectamente estudiadas para evitar el calor en verano y el frío en invierno ya que, mayoritariamente, se orientan con el portal hacia el mediodía solar, para aprovechar al máximo el calor del sol, a la vez que se evita el viento del noroeste (el más habitual en nuestra comarca).

Estas barracas de rústica belleza se integran perfectamente en nuestro paisaje, pasando bastante desapercibidas. Podemos afirmar que en su construcción se funden la estética y la funcionalidad. Normalmente quienes levantaban las barracas eran los propios payeses, convertidos eventualmente en constructores. Las barracas más pequeñas podían haberse construido en un solo día, pero las más grandes podían costar hasta diez días de trabajo.

Todas ellas tienen una diversidad de estilos y formas, estando la mayoria en relativo buen estado de conservación. En el término de Mont-roig del Camp hay catalogadas actualemente 112 barracas, todas ellas declaradas Bien Cultural de Interés Municipal (febrero 2006). Para darlas a conocer el Ayuntamiento de Mont-roig del Camp ha editado un tríptico con un itinerario que propone la visita a 11 de las barracas, de diversa tipología y algunas de ellas bastante espectaculares. Este itinerario está pensado para recorrerlo en vehículo o bicicleta BTT, aunque también puede hacerse a pié.

Hoy en día, perdida la utilidad agrícola de muchas tierras y la funcionalidad de estas barracas, los derrumbes son constantes a causa de las lluvias, el paso del ganado, el viento y el transcurso del tiempo en general. Se trata de un patrimonio nada fácil de mantener aunque, afortunadamente quedan personas con sensibilidad para querer perpetuar un patrimonio que da testimonio del esfuerzo de nuestros antepasados, como es el caso de Esther Bargalló y J.M. Martí Rom y su trabajo personal hacia este tema. Cabe destacar que en los últimos tiempos se ha producido un cambio de actitud en nuestro país y ahora se valora y respeta mucho más esta herencia arquitectónica.

.Fuente: Esther Bargalló. + información: http://pedrasecamont-roig.com/

VIVIR DE ALQUILER.

2009-02-18T10:01:00.003+01:00

Artículo de CONSUMER EROSKI que analiza las ventajas y desventajas de vivir de alquiler.

CONSUMER EROSKI es la publicación gratuita de la FUNDACIÓN EROSKI que trata de orientar a los consumidores para que acierten en las decisiones diarias de su vida cotidiana.

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EL VENDAVAL DE LA CRISIS

2009-02-16T13:35:00.003+01:00

Los API, un prodigio de supervivencia

A estas alturas nadie niega que estemos sumidos en una crisis. Crisis financiera, como los API manifestamos el 5 de febrero de 2008, a pesar de que en aquel momento había quien se empeñaba en o negarla, o definirla sólo como crisis inmobiliaria.

Se ha venido agudizando durante todo el 2008 y por más ayudas o inyecciones de capital que se han ido haciendo a las entidades financieras, el dinero no llega a los ciudadanos, ni tampoco a las empresas.

Vivimos dias de zozobra, de desconfianza, de falta de liquidez y el sistema aún no ha encontrado la forma de reciclar tanto desaguisado, tanto abuso y avaricia, como ha habido en el pasado.

Jocosamente, una compañera API me decía un día que ya no hay que apretarse el cinturón, ahora hay que comérselo. Ante vendavales como el que nos azota caben tres posturas y una más: los pesimistas, que se pasan el día lamentándose de la crisis. Los optimistas, que con esperanza aguardan a que el temporal amaine. Los realistas, que van ajustando sus velas en función de como viene el viento. Y, he dicho otra más, esa otra es la de los API, la que tenemos que seguir nosotros y es: Ajustando nuestras velas, navegar con la esperanza de que este vendaval terminará.

Otras circunstancias adversas se han dado en nuestros largos años de historia corporativa; adversas de todo tipo: internas y externas, y en un "prodigio de supervivencia" los API y nuestros Colegios hemos seguido.

Hoy en la intermediación se ha hecho una limpieza enorme y ya lo auguramos: "Cuando vengan mal dadas, secerrarán los chiringuitos inmobiliarios y permaneceremos los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria".

Compañeros API, como en el poema de Goitisolo "Palabras para Julia": Nunca te apartes del camino, nunca digas no puedo más y aquí me quedo". Preserverar compañeros porque: "Los API somos un prodigio de supervivencia".

SANTIAGO BAENA MORENO
Presidente Consejo Rector y Consejo General COAPI de España.

Fuente: Mundo API nº3.

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AHORRAR PARA COMPRAR.

2009-02-02T09:10:00.001+01:00

Se terminaron los tiempos en que los bancos nos ofrecían hipotecas
con el 100% o el 120 % de la tasación.

Los precios de los inmuebles estan bajando y aparecen buenas oportunidades para aquellos que han esperado para comprar, pero muchos no han contado con los cambios en las condiciones que los bancos imponen a partir de ahora para prestarnos sus dineros. Olvidémonos de aquellos tiempos en que junto con la casa comprábamos los muebles y nos cambiábamos el coche.

Para muchas familias que han estado esperando durante estos últimos tiempos, confiando en que los precios bajaran, la buena táctica es el ir ahorrando para poder dar, como mínimo, un 20% de la entrada del inmueble que vayan a comprar. Cuanto mayor sea este porcentaje más facilidades obtendrán por parte de la entidad financiera para concederles el préstamo.

Pero a nadie se le escapa que en los tiempos actuales, el hecho de ahorrar es tarea casi imposible, pues la mayoria de la gente vive al límite y llegando justo a fin de mes. La falta de liquidez se nota a diario y por donde vayas, el pesimismo es mayúsculo en cuanto a conservar los puestos de trabajo, y la incertidumbre ante estos meses que se avecinan no es nada alagüeña y todo ello no deja posibidad al ahorro (ver foto).

Así pues a los que quieren comprar barato pero no tienen ahorros o avales, mejor vayan pensando en alquilar a corto-medio plazo y despues ya se verá como nos sorprenden los señores banqueros, financieros, economistas, políticos y promotores para encontrar fórmulas de financiación que el ciudadano medio pueda asumir y así ellos engrosar sus dividendos de beneficios, que en definitiva es lo único que les importa y les mueve.

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ERMITA VIRGEN DE LA ROCA

2009-01-29T09:30:00.001+01:00

El Santuario de la Virgen de la Roca es uno de los iconos identificativos de Mont-roig del Camp. Es muy recomendable la visita a tan bello enclave.

Situado a 292 metros de altura sobre el nivel del mar, sobre una montaña de roja piedra arenisca con peculiares formas que la erosión ha ido modelando con el transcurso de los siglos, se halla este santuario, que está documentado ya en el año 1.230.

Muchas son las vicisitudes acontecidas en este lugar al largo de su història, pero quizás la más devastadora fué en junio de 1811, cuando se produjo su total saqueo y quema de por parte de las tropas Napoleónicas comandadas por el general Suchet. También en la Guerra Civil Española (1936-1939) se destruyeron todas las imágenes religiosas, sillas y bancos, pero sin daños en los edificios. En la parte más alta encontramos una pequeña capilla dedicada a la veneración de San Ramón.

El acceso con vehículos es cómodo, mediante carretera asfaltada (incluso autocares). Saliendo del núcleo de Mont-roig debemos coger la carretera que va a Colldejou y a 2 kilómetros ya encontramos a la derecha el desvío que asciende hasta la cumbre. También hay un camino de acceso para caminantes, acabando con la ascensión mediante un empredrado que caracolea la montaña.

Actualmente el Santuario está regido por un patronato que se ocupa de su reconstrucción y conservación, gracias a los donativos de entidades oficiales y de todo el pueblo de Mont-roig. La familia Llopis Jiménez son los actuales ermitaños, que se cuidan de todo el entorno y los servicios que se prestan, desde un bar con souvenirs en la propia plaza, pasando por el servicio de restaurante y de albergue, así como de la iglesia y entornos.

Disponen de 5 habitaciones dobles, que cuestan 12 euros por persona y noche. También una sala de literas, para 24 personas, donde debes traer tu saco de dormir y el precio es de 6 euros. Es un lugar especialmente visitado por los excursionistas pues aquí encuentran zonas de escalada, rutas de paseo, rutas btt, zonas de picnic, fuentes, etc... y sobre todo para disfrutar de las excelentes vistas panorámicas al campo de Tarragona.

El restaurante nos ofrece todo tipo de comidas caseras, guisos, carnes a la brasa, paellas y la típica calçotada. Es un lugar especialmente indicado para celebraciones, aniversarios, meriendas... pues te hacen un presupuesto adecuado a tus necesidades.

Telfs. 977 83 77 60 - 660 875 084.

DESPUÉS DEL VENDAVAL.

2009-01-26T09:30:00.001+01:00

Estábamos todos avisados de la llegada de este fenómeno atmosférico del que, por otra parte, en nuestra zona estamos un poco acostumbrados. Se cumplieron las previsones y el viento fué realmente fuerte y violento como en pocas ocasiones.

Ayer domingo por la tarde, aprovechando la calma me desplacé a la zona de la ermita de la Roca, a 3 Km. de Mont-roig (hablaré de ella en mi próximo post), pues me habian avisado de que allí el viento había sido especialmente fuerte y destructor. Subí por la carretera que conduce hasta Colldejou, pueblo vecino, y ya encontre un pino que había sido retirado del centro de la carretera (foto 1), seguidamente al llegar a la entrada del camino que sube hasta el santuario ya encontré un gran pino arrancado de raíz (foto 2). Pasé por delante de una caseta rústica en ruinas donde había caído otro pino (foto 3) y esto sólo era el aperitivo de lo que iba a encontrarme seguidamente, justo al pié de la ermita. La imagen dantesca ante mi de un bosque totalmente arrasado, con un 90% de los árboles tumbados y también arrancados de raíz (fotos 4 a 8). La magnitud y grosor de los árboles caidos queda reflejada en la foto 9, donde aparezco junto a mi hijo y con el santuario de la Virgen de la Roca sobre nuestras cabezas. Desde la cumbre también cayeron un par de grandes pinos que estaban junto al mirador.

En pocos minutos el cielo se encapotó y tuve que correr hacia el coche bajo una fina lluvia pero constante que nos empapó. De vuelta hacia el pueblo por el camino de El Peiró, una zona de paseo y picnic cercana al pueblo encontré una treintena más de árboles caidos.

En el resto del municipio también han sido cuantiosos los destrozos tanto en propiedades privadas como públicas, principalmente afectado el núcleo de Miami Platja, y las Urbs. Via Marina-Casalot, Bonmont, entre otras. Así mismo se interrumpió el servicio del suministro eléctrico, 17 horas en Mont-roig, pero en algunas zonas han estado más de 24 horas sin luz y consecuentemente sin agua, pués los grupos de presión y bombeo funcionan con electricidad. Afortunadamente no hay que contabilizar daños personales.

Cabe reflexionar sobre que todos los árboles arrancados eran pinos, pués tienen las raices poco profundas. El árbol autóctono de nuestra zona es la encina que, aunque tarda mucho más tiempo en crecer, además de quedar muy bien enraizada, tiene la ventaja de que en caso de incendio vuelve a brotar, sin tener que replantarlas.

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CASAS POR 1.000 EUROS.

2009-01-23T09:22:00.002+01:00

Sus hasta ahora inquilinos han pagado una renta de entre una y dos pesetas desde 1954. Pasarán de padres a hijos durante los próximos 35 años para evitar la especulación.

No, no se hagan ilusiones. Ya tienen dueño de pleno derecho. Castilla-La Mancha. Ciudad Real. Socuéllamos. 26 familias de sus más de 13.000 habitantes están de enhorabuena. El Ayuntamiento ha aprobado por unanimidad venderles las casas municipales, donde viven alquilados en régimen de renta antigua o cesión desde hace décadas, por la "simbólica cantidad" de 1.000 euros. "Esta decisión es un beneficio mutuo para el Consistorio y para los vecinos porque es un derecho que creo que ya han adquirido después de 50 años arrendados", apunta Sebastián García, alcalde del municipio.

Se trata de 26 viviendas de planta baja, con una superficie que va desde 105 metros a 160, construidas en 1954 por el Ministerio de Vivienda y que hace dos años pasaron a ser propiedad plena del Ayuntamiento socuellamino. "Estos inmuebles se levantaron en su día pensando en la población con menos recursos y, según los contratos de arrendamiento, estas familias tienen que pagar una o dos pesetas al mes. Una cantidad que ha dejado de abonarse desde hace años. Con el traspaso, también queremos acabar con estas irregularidades administrativas", dice García.

Otra ventaja de la que podrán disfrutar estos agraciados a corto plazo, cuando se conviertan en propietarios legales, será el derecho a realizar obras de rehabilitación de manera particular. "Al no ser propietarios, los inquilinos legalmente no pueden realizar reformas y aunque el Ayuntamiento ha ido rehabilitándolas no es lo mismo. Con esto, además de convertirse en dueños también podrán mejorar la habitabilidad de sus hogares", señala García. Los 26.000 euros que recaudarán las arcas municipales se invertirán en la adquisición de terrenos en el polígono industrial.

Estas casas podrían alcanzar un valor de entre 40.000 y 45.000 euros en el mercado libre y de ahí que otro de los requisitos que se les ha exigido a los inquilinos-compradores es que no podrán venderlas en los próximos 35 años. Los inmuebles deberán ir pasando de padres a hijos, como mínimo, las tres próximas décadas y media para "evitar que se especule". A años luz del valor del metro cuadrado dorado de España (en Getxo, más de 3.800 euros), el suelo en este barrio, ubicado en la periferia de Socuéllamos, se cotiza a 120 euros/metro.

"El perfil de los beneficiarios coincide con personas de unos 55 años y en un 40%, aproximadamente, de etnia gitana", señala el alcalde. La cantidad de 1.000 euros es totalmente "simbólica". "Se ha buscado un precio asequible para unas familias con recursos económicos mínimos y en algunos casos sin empleo".

Por el momento, y apenas unas semanas después de conocerse la noticia, el 100% de los inquilinos ya se ha adherido a la iniciativa. "Algunas familias ya están depositando 100 euros mensuales y ya se está gestionando los contratos de compraventa de la mitad. Esperamos que todo esto se resuelva en un plazo de tres meses y pretendemos que los trámites administrativos (plusvalías) sean lo más barato posible".

Fuente:Su Vivienda de El Mundo

INVERTIR EN UNA PLANTACION DE OLIVOS.

2009-01-16T18:21:00.010+01:00

En momentos como los actuales en que invertir en ladrillo esperando grandes rentabilidades, es poco menos que temerario (otra cosa es para uso y disfrute propio), hay quién se interesa por otras opciones, y en el sector agrario concretamente, hay peticiones sobre grandes extensiones para plantar algarrobos, olivos y hasta hace poco también cereal.

El interés por el cereal es por el tema de los biocarburantes, y el aumento de precio de estos en los últimos tiempos (recordaremos que hace unos meses se rumoreó sobre la posible falta de cerales para el consumo humano, como del maíz en el centro y sur de América).

La algarroba parece que también puede tener su mercado, sobre todo si se cultiva una variedad específica proveniente de Mallorca, que por sus características se puede llegar a comercializar con un 50% de sobreprecio que las autóctonas. Tuve ocasión de recibir una clase magistral sobre el tema de la mano del Sr. Armengol, en sus instalaciones de El Catllar (Tarragona), donde me ilustró sobre el mundo y el cultivo de la algarroba en el mundo, y la privilegiada situación de nuestra zona en el globo terràqueo. Armengol Hermanos S.A. és la principal indústria catalana en el comercio de la Algarroba y de las líderes en el estado español.

El aceite de oliva arbequina con D.O. Siurana está alcanzando una progresión constante y afianzada de reconocimiento cualitativo tanto en el mercado especializado como por el público en general. La tendencia va hacia las grandes plantaciones, con un rigor técnico de explotación para buscar una rentabilidad óptima. Un ejemplo claro en nuestra comarca del Baix Camp es la gran plantación de La Boella, donde comercializan su propia marca con un caché y valor añadido que ha encontrado su público objetivo. Tambien en Mont-roig del Camp está en marcha un proyecto de características parecidas, pero con una extensión de más de 130 hectáreas. Dejo para más adelante un post especial sobre este proyecto.

En este momento disponemos de una finca, D.O. Siurana, de más de 29 hectáreas de olivos arbequinos jóvenes (más de 30.000 árboles), toda ella en una sola parcela completamente llana, con riego automatizado en toda la plantación. Pozo propio, electricidad, tractor con aperos y una masia de 200 m2 y un almacén de 150 m2 a restaurar. Cabe destacar un rendimiento demostrable del 25 al 30% en la obtención de aceite, cifra que normalmente se establece entre el 15 y el 20%. El otro dato a destacar es el precio de venta, que a fecha de hoy está en 28.000 euros por hectárea, con facilidades para aplazar el pago. Una buena oportunidad.

SOBRE EL % DE RENDIMIENTO DEL ACEITE DE OLIVA.

La aceituna se paga en el molino en relación a la cantidad de aceite que se extrae de ella. Normalmente en nuestra zona de cada 100 kilos de aceituna se obtienen entre 15 y 20 kilos de aceite (no litros). El hecho de obtener de 25 a 30 kilos, como es el caso de esta plantación, es un muy buen indicador sobre la calidad de la finca.

EQUIVALENCIA: 15 kilos de aceite = 16 litros de aceite.
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PRÉSTAMOS PARA REFORMA DE VIVIENDAS.

2009-01-08T13:31:00.012+01:00

Me suscribí al boletín de Eroski Consumer hace ya unos años, por recomendación de un amigo y la verdad es que lo recibo puntualmente y siempre tiene cosas interesantes para mi. Lo he recomendado a varios amigos que también están satisfechos con todas estas informaciones.

Aprovecharé este blog para ir presentando y comentando algunas de estas notícias que sean de interés.

Hoy vemos un video sobre los préstamos para la reforma de viviendas (1'55 minutos).

BUEN MOMENTO PARA HACER REFORMAS

Actualmente es un buen momento para hacer reformas, encontraremos fácilmente dispuesto al maestro albañil que el año pasado nos daba largas... y como él a los profesionales del sector, empezando por los almacenes de materiales para la construcción, y siguiendo con los carpinteros de madera y aluminios, frigoristas/calefactores, pintores, etc...

Presupuestos solicitados hace un año, hoy se consiguen por un precio muy inferior, y es que en tan solo unos meses, los profesionales que tan felices se las prometían, han pasado de hinchar sus presupuestos, muchas veces con la intención de no hacer el trabajo y sacarse al pesado cliente de encima (y algunos se los acababan adjudicando), a esperar hoy cualquier encargo de trabajo para poder cubrir los gastos de la empresa y el sueldo de los pocos empleados que han tenido que conservar.

Si tiene usted que hacer reformas, ahora es el momento de hacerlo a breve plazo y a precios mejores que antes, por poco que los negocie.

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PASARON LOS REYES MAGOS

2009-01-07T12:24:00.004+01:00

En mi reincorporación a la rutina laboral después de todas estas fiestas navideñas, me he encontrado que los Reyes Magos nos han dejado un par de regalitos financieros que paso a comentar.

Por una parte el gobierno ha modificado el dia de publicación del índice del Euríbor, ahora pasará al primer día laborable del mes, en lugar del dia 15 como se venía haciendo. Como el Euríbor va a la baja esto es una buena notícia para los que tienen ahora la revisión de su hipoteca, pues veran reducida antes su cuota mensual.

Por otro lado la cifra mágica del 2% es la que señalan la mayoria de analistas económico-financieros como la prevista para este año 2009, tanto para el tipo de interés como para el índice del Euríbor, que ya está bajando y se estabilizará en esta cota (empezó el 2009 en el 3'025%).

De hecho, la mayoría de analistas se quejan de que todas las medidas que hasta ahora ha adoptado el gobierno español son solo como pequeñas cataplasmas para curar una fuerte neumonía. Según estos expertos, habría que adoptar medidas más profundas y efectivas para realmente encauzar todo este gran problema económico-social hacia una solución satisfactoria. Es evidente que el modelo que teníamos hasta ahora ha terminado su ciclo y se deben buscar nuevas fórmulas con garantías de futuro. No voy a proponer aquí soluciones mágicas a nadie, pero si aconsejo que apliquemos todos nuestro sentido común y encontraremos en cada caso particular una salida para nuestros quebrantos, no sin esfuerzo, trabajo y buena dosis de austeridad.

. Foto: Costa Magazine.

!ADIÓS 2008! ¿BIENVENIDO 2009?

2008-12-30T17:56:00.005+01:00

2009, todo un año por delante... No recuerdo en toda mi vida afrontar el inicio de un nuevo año sin fuertes deseos y fundadas esperanzas de prosperidad, tanto en los negocios como en la vida en general. Este año se me antoja diferente... pero vamos a estar ahí!!!.

A finales de 2007 se empezó a hablar públicamente en España de Crisis Inmobiliaria, pero después hemos comprobado que realmente esta solo era una parte de una gran Crisis Financiera. Es decir que el parón inmobiliario ha venido cuando las entidades financieras, por falta de cash, han cerrado el grifo de la financiación del mercado. En el 2008 se ha parado, además del mercado inmobiliario, gran parte de la industria, las pequeñas y medianas empresas, el comercio, los autónomos,… y todo ello bien aliñado por los medios de comunicación que, a diario, han concienciado a todo el mundo de lo mal que está todo.

Realmente hay varios tipos diferenciados de afectados por esta crisis en nuestro país:

LOS QUE NO ESTAN EN CRISIS: Todos aquellos que disfrutan de altas y seguras rentas, los que no tienen hipotecas y no ven peligrar el afrontar sus costes fijos…, personas que ven claro que esto no va con ellos.

LOS QUE CREEN ESTAR EN CRISIS: Una parte importante de la población, empleados públicos, funcionarios, pensionistas, etc… que no han visto mermado su poder adquisitivo en lo más mínimo, pero como “estamos de crisis”… no viajan, no salen, no gastan, consumen marcas de distribuidor (más baratas),… intuitivamente se han apretado el cinturón y sellado su cartera. A día de hoy, en puertas de entrar en el 2009, presiento que estos ciudadanos están como preparándose para un letargo, para hacer como el caracol que se refugia en su caparazón, consumiendo bajo mínimos y esperando a que les digan que han llegado tiempos más favorables, pero en realidad tienen el mismo poder adquisitivo de siempre e incluso mejor, ahora que muchos precios han bajado.

LOS QUE HAN PERDIDO EL EMPLEO: Otro cantar es el panorama de los obreros en paro del sector de la construcción, de los afectados por las reducciones de plantilla de la industria i el sector servicios, que tendrán que demostrar sus dotes de ingeniería financiera familiar para sobrevivir ante este panorama. Más aún si han comprado su vivienda en los últimos 3 años, pues además de los recientes sustos de subidas del euríbor, verán imposible encontrar refinanciación sobre su hipoteca. Los que cobren subsidio de desempleo lo tendrán mejor, pero todo tiene un final.

LOS INVERSORES INMOBILIARIOS: Aquí también hemos de distinguir entre varios tipos de situaciones.

Los inversores que compraron sobre plano entre 1 y 10 pisos para revenderlos a la entrega de la obra, y ahora se encuentran que no tienen comprador ni por debajo de precio de coste. Según sea su nivel económico podrán soportar más o menos la pérdida del capital entregado, dependiendo de los pisos que puedan asumir y aguantar durante 2 o tres años.

Peor panorama para los pequeños y medianos promotores que han levantado sus edificios a crédito (alguno conozco que los levanta con su propio capital), y ahora se encuentran con unos pagos de cuotas e intereses imposibles de asumir, al no haber vendido un mínimo porcentaje de la obra. Posiblemente verán ejecutadas sus deudas con sus avales (suelen ser sus propiedades y de familiares cercanos que les avalaron).

Las grandes compañías promotoras, que con una deuda desorbitada ven como los propios bancos les refinancian, absorben, fusionan o reflotan con otra nomenclatura, esperando no perder, en este caso, una cifra con demasiados ceros a la derecha.

Seguro que hay algún otro tipo de situación social que se me queda en el tintero, podrán aflorar en los comentarios.

Todos estamos inmersos en esta crisis de la que nos aseguran que no se parecerá en nada a las vividas en los últimos 50 años, y que cuando se llegue a superar no volveremos a ver (nuestra generación) ninguna otra de estas características. Me pregunto si esto es bueno o malo?.

RECUPERANDO TRADICIONES.

2008-12-24T09:15:00.006+01:00

___________________________Felicitación Navideña recibida de COAPI Tarragona.

CON MIS MEJORES DESEOS DE QUE DISFRUTEMOS
DE UNA FELIZ NAVIDAD.

Sin duda esta no es una Navidad como la de los últimos años, y no solo me refiero para el sector inmobiliario. La recesión económica viene marcando fuertemente la vida de muchos ciudadanos que, atónitos por la rapidez en que se han producido los acontecimientos, se han visto absorbidos por una espiral negativa que hace tambalear los pilares en que sustentan sus principios básicos de la vida en nuestra sociedad: ven peligrar su puesto de trabajo, ven aumentar las cuotas de su hipoteca, ven la falta de dinero "líquido" en el mercado bancario y en sus carteras, y no ven con certeza un final a esta situación.

La verdad es que solo nos acordamos de Santa Bárbara cuando truena y hasta ahora la mayoria de nosotros hemos vivido al límite de nuestras posibilidades, arrastrados por la norma no escrita y fuera de todo sentido común de: "Si mi vecino puede hacerlo, yo igual o más".

Es el momento de recuperar viejas tradiciones, que nos ayudarán a tocar un poco de pies en el suelo, y a valorar las pequeñas cosas que nos llenan la vida. Es notorio que este año, durante las fiestas navideñas, las familias van a cocinar más en sus hogares en detrimento de ir directamente al restaurante o comprar los manjares ya preparados.

En Cataluña tenemos la tradición del "Caga Tió": desde tiempos ancestrales, los pequeños de la casa se reunían en nochebuena ante la chimenea, donde había un gran tronco que sobresalía hacia la estancia, tapado en parte por una manta. Los pequeños cantan una canción y golpean con un recio palo el tronco para que deje salir de su interior las cosas buenas que tienen para ellos. Efectivamente, al levantar la manta aparecen los esperados obsequios que en las últimas décadas han sido "chuches a punta pala", juguetes y regalos, mayormente para los niños. Antes se aprovechaba para que el Tió cagara los turrones y las neulas, las botellas de cava, frutos secos y tostados,... que posteriormente toda la familia compartían en la mesa. Los niños se sentían protagonistas de que con su esfuerzo (aprender la canción y picar con el palo), toda la familia disfrutaba de tan ricos placeres. En los últimos años, quedaban las "chuches" y los regalos sin abrir durante varios meses en casa, puesto que los pequeños ya los tenían cada dia, sin esperar a fiestas señaladas.

No se da ningún valor a lo que nada cuesta y ahora tenemos la oportunidad de inculcar a los pequeños y recordar los mayores algunos de estos principos básicos. Todos sabemos que esto es así, pero ¿Cuantos lo llevaremos a la práctica?

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BIENVENIDA A LA CRISIS INMOBILIARIA.

2008-12-18T21:29:00.004+01:00

Lejos de querer parecer un loco o descerebrado por el título de este post, voy a justificar mi punto de vista positivo ante nuestra propia y específica crisis, la crisis inmobiliaria actual y las agencias inmobiliarias.

Para los profesionales de la intermediación en el sector inmobiliario los años 2008, 2009 y 2010 serán como la travesía del desierto, un período difícil de atravesar, con pocas reservas de agua i víveres, con varias tormentas de arena en el trayecto, pero que al final, los que consigan sobrevivir serán los privilegiados por su curtida profesionalidad y experiencia en el sector y la desaparición de gran parte de la competencia durante la angosta travesía. Digamos que estamos ante una depuración natural del gremio.

Ya son muchas las agencias inmobiliarias que han cerrado en toda España y podría confeccionar una larga lista de las que han cerrado en un radio de 30 kilómetros de mi población, Mont-roig del Camp (Tarragona), pero esta lista a fecha de hoy no está cerrada, ni mucho menos. Además la Generalitat de Catalunya tiene preparada para los primeros meses de 2009 una nueva normativa que regulará nuestro sector, marcando ciertas obligaciones a cumplir por parte de los profesionales dedicados a la intermediación en la compra-venta inmobiliaria.

Las medidas que voy a tomar para intentar llegar con éxito al otro extremo de la travesía son las siguientes:

- Intentar reducir los gastos propios al máximo.

- Seguir potenciando el mercado del alquiler, actualmente una de mis principales fuentes de ingresos, convenciendo a los propietarios de viviendas vacías del bajo grado de morosidad en el cobro de sus rentas aseguradas.

- También potenciar el mercado de las tasaciones o valoraciones inmobiliarias.

- Convencer a los propietarios que “tengan que vender” que revisen a la baja el precio de su inmueble. Hacerles ver que si van a acabar bajando en 6 o 10 meses, que lo hagan ahora y ganarán dinero.

- Mantener contacto permanente con mi bolsa de inversores/capitalistas, que estan esperando su oportunidad para comprar a "buen precio", principalmente mediante e-mails informativos de las bajadas de los precios a tiempo real. Y por supuesto añadir a esta bolsa de inversores a todas aquellas personas o empresas que quieran estar al corriente de las variaciones de los precios.

- Trabajar a fondo las herramientas de internet: este blog personal, web de COAPI, ventas compartidas, etc… Entiendo que las horas invertidas en internet tienen un coste de esfuerzo personal, pero no económico. Los que vivimos aún en un entorno agrícola, tenemos claro que hay que sembrar para recoger, pero en este caso no se trata de cultivar una verdura que en unos meses dará su fruto y su rendimiento. Me lo planteo como plantar un roble que tardará su tiempo en ser adulto, pero que será símbolo de robustez, confianza y experiencia.

- Disminuir en lo posible el uso de la documentación en papel en mi oficina, trabajando mayoritariamente en soporte informático.

- Estar muy pendiente del mercado financiero inmobiliario y ofrecer a los compradores (que los hay) la solución a sus deseos de obtener financiación.

- Estar dispuesto a compartir mis inmuebles con otras inmobiliarias, lo que modernamente se denomina el MLS, Multi Listing System. (Dedicaré próximamente un post a este tema).

- Asistir a los cursos de formación, tanto a los que organice COAPI como a otros.

Esta lista queda abierta… estaré observando a mi alrededor y aplicaré la conocida técnica de los japoneses: “ver, copiar y mejorar”.

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VENTA APLAZADA DE VIVIENDA.

2008-12-16T11:24:00.004+01:00

Hace unas semanas un pequeño y novel promotor local con algunos pisos sin vender, me habló de la Venta Aplazada de Vivienda, en sustitución del Alquiler con Opción de Compra. La verdad es que en primera instancia no lo tomé muy en serio, pues nadie entre los más curtidos promotores ni compañeros de profesión me habían hecho alusión alguna a esta figura, pero después recapacité sobre este tema y recavé más información.

Ambas fórmulas buscan la misma finalidad: financiar al promotor los gastos hipotecarios del piso durante estos dos o tres años que se prevee dure esta crisis inmobiliaria/financiera.

La Venta Aplazada de Vivienda podríamos compararla con la venta de vivienda sobre plano, pero a diferencia de esta la vivienda ya está terminada. Vendedor y compradores pactan la fórmula aplazada de los pagos durante el período de tiempo que estimen, pudiendo los compradores hacer uso normal del inmueble.

Dado el momento financiero actual en que los bancos no realizan el papel que de ellos se espera en cuanto a financiación, es el propio promotor que se ve abocado a financiar a los potenciales compradores.

Lo que el promotor ha de procurar es que el importe mensual que le aporten los compradores enjuague al máximo posible la deuda que tiene contraída con su banco mediante la hipoteca de construcción.

Para los compradores también es una buena opción, pues disfrutan inmediatamente de su nueva propiedad, y además seguro que habrán conseguido del promotor un precio notablemente más bajo que hace dos años.

Veremos si para el 2009 esta figura coge auge en el mercado inmobiliario. También habrá que consultar el tipo de fiscalidad y el IVA que será diferente con respecto al Alquiler con Opción de Compra.

ALQUILER CON OPCIÓN A COMPRA.

2008-12-15T19:50:00.008+01:00

En este período de crisis financiera y inmobiliaria, el alquiler con opción a compra permite al inquilino comprar una vivienda sin tener que pagar una entrada.

Y decimos que la compra a pesar de ser un alquiler con opción de compra, porqué en el contrato se especifica el precio de la compraventa al final del período pactado de alquiler, y el propietario no podrá retractarse ni modificar los términos pactados.

Ventajas para el inquilino:

Estrena piso, sin entrada, sin hipoteca y sin pasar por entidad financiera alguna.

No dilapida el dinero que va pagando en sus mensualidades, ya que normalmente recupera un alto porcentaje de lo pagado a cuenta del inmueble (a veces el 100%), cuando ejecute la opción de compra. Naturalmente, esto siempre está pactado en el contrato con el vendedor.

Se olvida del Euríbor durante el período del alquiler. Solamente verá incrementada la renta mensual a pagar por el IPC anual.

Los jóvenes entre 22 y 30 años con ingresos inferiores a 22.000 euros brutos anuales pueden optar por una subvención, durante un máximo de 4 años si tienen un contrato de arrendamiento con opción a compra.

No tiene la obligación de ejecutar la opción de compra al finalizar el contrato.

Ventajas para el propietario:

La vivienda en vez mantenerse vacía, le genera ingresos.

Su propiedad es alquilada por un futuro comprador.

Como propietario puede solicitar subvenciones del Gobierno.

Como vemos se trata de un entendimiento entre el vendedor y el comprador para aplazar a “tiempos mejores” la ejecución de la compraventa. En el siguiente post hablaremos de la Compraventa con pago aplazado

Pero esta iniciativa no sólo se da en el ámbito privado, sino que se está promocionando desde la Administración Pública y varias autonomías ya están llevando a la práctica esta estrategia, aplicándola a la vivienda protegida.

SEGURO DE ALQUILER PARA VIVIENDA.

2008-12-12T19:10:00.010+01:00

Contratar un seguro de alquiler para vienda es una opción muy válida para convencer y dar tranquilidad al arrendador de que puede alquilar su vivienda sin encontrarse con el desagradable problema de los impagos y los deshaucios de muy largo plazo.

En noviembre de 2005, COAPI Tarragona (El Colegio oficial de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria), nos facilitó el contacto con la empresa Alkora que a través de las compañías francesas Cornhill France i Themis ofrece este tipo de seguro, a un coste realmente bajo para el propietario.

Estas compañías son líderes en el mercado francés en asegurar el riesgo del impago de alquileres, y ofrecen en el mercado español la póliza Alquileres Impagados. Es un producto asegurador con todas las garantías para proteger a los propietarios ante la morosidad en sus alquileres.

Las pinceladas básicas de las características de este producto son:

Precio: el 2,5 % de la renta anual del alquiler.

Alquileres impagados: Se cobran con retroactividad a partir del cuarto mes, hasta un máximo de 61.000 euros.

Desperfectos inmobiliarios impagados: hasta 3.000 euros, por actos vandálicos del inquilino.

Defensa jurídica: Hasta 3.820 euros, con los abogados elegidos por el arrendador.

Requisitos para la suscripción:
1)- Que el inmueble sea para uso de vivienda.
2)- Con un contrato de alquiler conforme a la L.A.U.
3)- Que el inquilino sea una persona física.
4)- Que el inquilino disponga de una solvencia como mínimo tres veces del importe de la renta.

También se nos autoriza a realizar esta póliza a arrendamientos que ya están en vigor, que tengan más de tres meses de antigüedad y no hayan presentado ninguna incidencia.

Para los arrendadores más precavidos, solemos contratar esta póliza junto con el impreso del PNAG (ver post anterior), y por poco dinero obtienen una gran tranquilidad al alquilar su propiedad

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EL PNAG (Plan Nacional de Alquiler Garantizado)

2008-12-11T23:41:00.006+01:00

El Plan de alquiler Garantizado (PNAG), creado para proteger e incentivar la vivienda de alquiler, es un conjunto de medidas aplicadas al amparo de la ley 60/2003 y siguiendo la recomendación 12/86 del Comité de Ministros del Consejo de Europa para descargar de trabajo a los juzgados ordinarios en materia de arrendamientos.

Esta evolución de la justicia introduce a las mejoras que dan la tranquilidad a propietarios e inquilinos de que su contrato de alquiler se cumple integramente, mediante juicios rápidos y especializados en arrendamientos, y un sencillo modelo de escrito, sin tener que personarse, ni necesitar abogado y procurador.

Las principales coberturas de la Garantía de Alquiler.

Cubre todos los derechos de arrendador e inquilino en el contrato de arrendamiento además de todo aquello que se haya estipulado en él, como por ejemplo:

Pago y actualización de las Rentas o mensualidades.
Pago de gastos por servicios y suministros.
Daños producidos por mal uso en el inmueble o sus enseres.
Renovación del aval bancario.
Recuperación inmediata del inmueble si se incumple el contrato.
Realización de obras no consentidas.
Cesión o subarriendo no consentido.

Toda la información al respecto del PNAG en: www. pnag.es

El coste del impreso es de 52 euros, y sirve para todo el período del contrato. Garantiza al propietario o arrendador que en caso de impago en un plazo máximo de 3 mesos (suele ser menos) vuelve a disponer del piso. Al inquilino le garantiza tambien una resolución de posibles desaveniencias con el arrendatario en el mismo plazo de tiempo. Esta medida es compatible con el aval bancario.

Fuente: PNAG.

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EL I P C (Indice de Precios de Consumo)

2008-12-10T19:04:00.004+01:00

El Índice de Precios de Consumo (IPC) es una medida estadística de la evolución de los precios de los bienes y servicios que consume la población residente en viviendas familiares en España.

El conjunto de bienes y servicios, que conforman la cesta de la compra, se obtiene básicamente del consumo de las familias y la importancia de cada uno de ellos en el cálculo del IPC está determinada por dicho consumo. El IPC en españa lo marca el Instituto Nacional de Estadística http://www.ine.es

A partir de enero de 2002 la metodolgía del IPC se renovó completamente. Los cambios metodológicos introducidos en este Sistema han hecho del IPC un indicador más dinámico, que se adapta mejor a la evolución del mercado, ya que se podrán actualizar las ponderaciones más frecuentemente. Además, se podrán incluir nuevos productos en la cesta de la compra en el momento en que su consumo comience a ser significativo.

En el sector inmobiliario se utiliza generalmente el IPC para la actualización de las rentas de los alquileres. Tambien se puede usar para calcular suplementos en pagos aplazados u otros conceptos que precisen actualizar precios al paso del tiempo.

Para calcular directamente el incremento de las rentas podemos usar esta herramienta:

http://www.ine.es/calcula/

Normalmente se utiliza el índice general nacional, pero si fuera necesario tambien encontraremos información detallada del IPC de cada Comunidad Autónoma e incluso de cada provincia española.

Fuente: I N E

EL NOTARIO.

2008-12-09T20:46:00.006+01:00

El notario es un profesional del Derecho que ejerce simultáneamente una función pública para proporcionar a los ciudadanos la seguridad jurídica que promete la Constitución (art. 9º) en el ámbito del tráfico jurídico extrajudicial. Tiene una formación jurídica contrastada y es seleccionado mediante unas rigurosas oposiciones que garantizan su formación.

Para un perfecto conocimiento de lo que un Notario puede hacer por nosotros, recomiendo visitar la web del colegio oficial del notariado http://www.notariado.org , allí encontraremos respuestas a muchas cuestiones de interés.

¿Cuando acudir al notario? Siempre que tengamos alguna consulta o duda el notario nos atenderá y asesorará sobre nuestra cuestión. Si se precisa nos realizará los trámites oportunos, pero si sólo precisamos de sus consejos o indicaciones no deberemos satisfacer minuta alguna por este servicio.

Encontraremos información jurídica práctica: Compra de vienda y bienes inmuebles. Préstamos hipotecarios. Testamentos y herencias. Las legítimas en los derechos forales. Derechos sucesorios forales del cóyuge viudo. reparto del patrimonio familiar, donaciones de padres a hijos. Sociedades. etc...

En nuestra visita a esta web, es interesante pasar por la sección "los consejos del notario" y tambien por la "guía práctica del comprador de vivienda".

Fuente: Consejo General del Notariado de España.
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EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.

2008-12-05T17:21:00.002+01:00

¿Para qué sirve el Registro de la Propiedad?

El Registro sirve para inscribir y dar publicidad a la propiedad de los bienes inmuebles y de los derechos que recaen sobre los mismos.

¿Qué se inscribe en el Registro?

Los documentos que se refieren a la adquisición de bienes inmuebles, derechos reales que recaen sobre ellos tales como la hipoteca o las servidumbres y resoluciones judiciales o administrativas que les pueden afectar como los embargos.

¿Qué documentos acceden al Registro?

Generalmente acceden los documentos públicos, tanto notariales y judiciales como administrativos y solo en los casos previstos pueden acceder documentos privados, como por ejemplo, distribución de responsabilidades hipotecarias entre varias fincas, adjudicaciones hereditarias con heredero único.

¿Es obligatorio inscribir?

No. En el Derecho español es voluntario inscribir.

¿Qué ventajas se obtienen al inscribir en el Registro?

Se obtiene seguridad jurídica pues, una vez inscritos, los derechos se encuentran bajo la tutela de los Tribunales y se considera como cierto solo lo que dice el Registro. La inscripción de los inmuebles facilitan su transmisión y la obtención de financiación a costes inferiores a los que se tendrían sin ella.

¿Qué riesgo se corre si no se inscribe?

Se ve perjudicado por los actos que voluntariamente realice el titular registral o por las cargas y gravámenes que puedan imponerse sobre el inmueble, pues se le consideraría dueño a todos los efectos.

¿Qué riesgos se corren si no se consulta en el Registro?

No tendría la certeza sobre quién es el dueño de la finca ni sobre las cargas que recaen sobre la misma.

¿Caduca el derecho una vez inscrito?

No. Los asientos definitivos no tienen plazo de duración. Una vez inscrito, el derecho dura para siempre sin que sea necesario renovarlo.

¿Los extranjeros tienen algún régimen especial para inscribir sus derechos?

La legislación da el mismo trato a los nacionales que a los extranjeros.

¿Es público el Registro?

Si, pero sólo para el que tiene interés legítimo en conocerlo, respecto a una finca concreta, lo que debe ser apreciado por el Registrador.

¿Cómo se obtiene la publicidad?

Hay dos medios: la nota simple y la certificación. Ambas deben contener, en general, la descripción de la finca, la titularidad y las cargas. La primera tiene valor meramente informativo. La certificación es el único medio de acreditar fehacientemente el contenido del Registro y va firmada por el Registrador.

¿Cuánto cuesta inscribir?

No hay una cantidad fija, pues depende del valor que se dé en el documento al bien que se inscribe. Se cobra en base a unas tarifas aprobadas por el Gobierno y que se publican en el Boletín Oficial del Estado.

Fuente: registradores.org

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PRECAUCIONES ÚTILES.

2008-12-04T22:59:00.003+01:00

Desde los Colegios Oficiales Provinciales API y El Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España, se recomienda a los usuarios de servicios inmobiliarios que, a la hora de afrontar cualquier tipo de operación inmobiliaria, se cerciore de los siguientes pasos:

- Acuda a un profesional, estará dotado del título de Agente de la Propiedad Inmobiliaria, expedido por el Ministerio de Fomento, y de un carné de colegiado. EXIJA QUE LE SEAN MOSTRADOS. Si tiene alguna duda, llame al Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de su provincia para comprobar que el Agente está debidamente colegiado.

- Asegúrese de que la propiedad se encuentra libre de cargas y al corriente de pago de la comunidad y los impuestos.

- Compruebe que el precio total, incluidos los gastos derivados de la compra, se ajustan a sus posibilidades económicas. CONSULTE ANTES A UNA ENTIDAD FINANCIERA CUALES PUEDEN SER SUS POSIBILIDADES.

- Lea atentamente todos los documentos que deberá firmar, desde la entrega de señal hasta la escritura de compra-venta.

- Asesórese de que todo está de acuerdo con la ley.

EL ALQUILER (VI)

2008-12-03T20:25:00.008+01:00

ALGUNOS PROBLEMAS 3

¿ES OBLIGATORIO EL USO DEL CONTRATO A LA VENTA EN LOS ESTANCOS?

La validez del contrato no requiere forma especial, si bien con la utilización de dicho contrato se liquida el impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.

CAUSAS DE RESOLUCIÓN DEL CONTRATO.

La Ley establece que el incumplimiento de las obligaciones derivadas del arrendamiento dará derecho a la parte contraria, a su elección, a instar judicialmente su cumplimiento o la resolución del contrato.

Más concretamente, se señalan como causas específicas de resolución:

A) A solicitud del arrendador:

1. La falta de pago de la renta o de otras cantidades cuyo abono corresponda al arrendatario.

2. La falta de pago de la fianza o su actualización.

3. El subarriendo o cesión inconsentidos.

4. La realización de obras sin permiso previo o el causar daños a la vivienda.

5. La realización en la vivienda alquilada de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

6. El cambio de finalidad del inmueble, dejando de estar destinado a vivienda del arrendatario.

B) A solicitud del arrendatario:

1. La no realización por el arrendador de las reparaciones necesarias que sean de su cuenta.

2. La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.

Además, se contemplan como causas de extinción del contrato la pérdida de la finca o su declaración de ruina.

Fuente: Cnsjo. General Coapi.
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EL ALQUILER (V)

2008-12-02T13:55:00.005+01:00

ALGUNOS PROBLEMAS 2

¿PUEDE CEDERSE EL CONTRATO O SUBARRENDARSE DE LA VIVIENDA?

La cesión del contrato y el subarriendo parcial de la vivienda requieren autorización escrita del arrendador.

El subarriendo total no se permite.

¿QUIÉN DEBE HACER LAS REPARACIONES NECESARIAS EN LA VIVIENDA?

El arrendador esta obligado a realizar, sin poder elevar la renta por ello, todas las reparaciones necesarias para la conservación de la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido.

Quedan evidentemente exceptuadas aquellas obras de reparación precisas por un mal uso del arrendatario o de las personas a su cargo.

¿PUEDE REALIZAR OBRAS EL ARRENDATARIO?

El arrendatario no podrá realizar, sin el consentimiento escrito del arrendador, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de sus anejos, o que afecten a su seguridad.

¿HAY QUE DEPOSITAR FIANZA?

A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad.

La fianza la debe pagar el arrendatario, y será devuelta por el arrendador, al término del contrato, si no existen responsabilidades pendientes de liquidación.

Las partes pueden también acordar en el contrato otras garantías adicionales a cargo del arrendatario, como por ejemplo un aval sobre las rentas.

Por su parte, el arrendador esta obligado a depositar la fianza que recibe en el organismo administrativo correspondiente a su Comunidad Autónoma.

Fuente: Cnsjo. General Coapi.
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EL ALQUILER (IV)

2008-12-01T19:48:00.005+01:00

ALGUNOS PROBLEMAS 1

SEPARACIÓN O DIVORCIO DE LOS ARRENDATARIOS.

Es usual que los contratos de arrendamiento de la vivienda familiar hayan sido suscritos exclusivamente por uno de los cónyuges, pudiendo ocurrir que conforme a las medidas adoptadas en la separación o el divorcio, el uso de dicha vivienda sea atribuido al otro cónyuge.

En estos supuestos, la Ley de Arrendamientos Urbanos permite al cónyuge no arrendatario continuar con el alquiler de la vivienda siempre que comunique su voluntad de hacerlo dentro de los dos meses siguientes a la resolución judicial de separación o divorcio, aportando copia de la misma.

MUERTE DEL ARRENDATARIO ¿CONTINÚAN LOS HEREDEROS?

Estando limitada la prórroga forzosa a los cinco primeros años de duración del contrato y estando igualmente prevista la actualización anual de la renta, el régimen de subrogaciones pierde gran parte de la importancia que tenía en la anterior legislación, que se refería a contratos sujetos a prórroga forzosa a perpetuidad y con rentas en gran parte congeladas y muy inferiores a las de mercado.

Así, la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos establece que durante el plazo del contrato, y en todo caso durante los cinco primeros años de prórroga forzosa, a la muerte del arrendatario podrá subrogarse en el contrato su cónyuge, ascendientes y descendientes, hermanos y otros familiares siempre que cumplan unos determinados plazos de convivencia y otros requisitos.

Contiene la nueva Ley como novedad, el reconocimiento de estos derechos a las denominadas "parejas de hecho", entendiendo por éstas "al que haya convivido con el arrendatario en análoga relación de afectividad a la de cónyuge con independencia de su orientación sexual".

¿TIENE ALGUN DERECHO EL ARRENDATARIO EN CASO DE VENTA DE LA VIVIENDA ARRENDADA?

Se concede al arrendatario un derecho de adquisición preferente de la vivienda en caso de su venta que se concreta en:

1- Un derecho de tanteo que le permite adquirir la vivienda en las mismas condiciones que las aceptadas por un tercero y comunicadas por el propietario.

2- Un derecho de retracto que le permite deshacer una compraventa, adquiriendo el arrendatario la posición compradora sustituyendo al tercero, en aquellos casos en que no le haya sido comunicada previamente la transmisión.

El ejercicio de estos derechos esta sujeto a un procedimiento y plazos establecidos detalladamente en la Ley, dependiendo su ejecución del cumplimiento de las obligaciones de comunicación de venta que incumben al arrendador y, en su caso, al adquirente.

Por último, si el arrendatario no ejercita este derecho de adquisición preferente, el nuevo propietario deberá respetar el contrato durante los cinco primeros años de su vigencia, transcurridos los cuales podrá resolverlo indemnizando y siempre que no supiera, al momento de la adquisición, que fue concertado por una duración mayor, por ejemplo por estar inscrito en el Registro de la Propiedad.

Fuente: Cnsjo. General Coapi.
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EL ALQUILER (III)

2008-11-28T19:18:00.010+01:00

LA RENTA DEL ARRENDAMIENTO

La renta es el precio que el arrendatario debe abonar al arrendador por el uso y disfrute de la vivienda arrendada.

La Ley de Arrendamientos Urbanos no establece mínimos ni máximos de renta, dejando su determinación al acuerdo entre las partes.

Sí se establece la obligatoriedad de entregar recibo, salvo que se hubiese pactado que el pago se realice mediante procedimientos que deje constancia del mismo de una manera fehaciente.

¿COMO SE ACTUALIZA LA RENTA?

Se contienen también en la Ley previsiones para la actualización de la renta, fijando un sistema que además es obligatorio en las cinco primeras anualidades de duración del contrato. Este sistema se concreta en que en cada anualidad de duración del contrato de arrendamiento que se cumpla las partes podrán incrementar o disminuir la renta vigente en la anualidad vencida, de acuerdo, y en la misma proporción al alza o a la baja, a la variación que haya sufrido, en el periodo de los doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de actualización de la renta, el último Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios al Consumo publicado a la fecha en que se deba de actualizar la renta.

Por el contrario, a partir de la sexta anualidad la Ley deja total libertad a las partes para que fijen un sistema de actualización de rentas, bien entendido que si las partes no lo establecen en el contrato, ese sistema de actualización será el de la variación del Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios al Consumo ya explicado.

La subida deberá ser comunicada por el arrendador de forma escrita y expresando el porcentaje de la misma y su importe, pudiendo exigírsele que aporte certificación del Instituto Nacional de Estadística sobre el I.P.C.. El aumento deberá pagarse a la siguiente mensualidad.

LA REPERCUSIÓN POR OBRAS

Por último y en cuanto a la renta, también establece la Ley su posibilidad de aumento por la realización de obras de mejora en la finca, si bien sólo a partir de los cinco primeros años de duración del contrato y salvo pacto en contrario.

LOS GASTOS DE LA VIVIENDA.

En principio, debe abonar el arrendatario el importe de los servicios de que disfruta y sean susceptibles de facturación individualizada, como por ejemplo, el consumo de agua y luz, el teléfono y el gas.

Respecto a los gastos que no son susceptibles de individualización y los tributos, como el Impuesto de Bienes Inmuebles, las partes del contrato pueden pactar a cargo de quien son, si bien deberá tenerse en cuenta que para ser válido el acuerdo conforme al cual sean de cuenta del arrendatario, deberá especificarse en el contrato cual es su importe anual.

Fuente: Cnsjo. General Coapi.
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EL ALQUILER (II)

2008-11-27T16:45:00.002+01:00

GARANTÍAS PARA EL ARRENDATARIO.

La especialidad de la regulación se fundamenta, en gran medida, en la necesidad de garantizar la estabilidad en la ocupación de la vivienda, procurando un régimen legal que asegura unos plazos de ocupación mínimos y toda otra serie de disposiciones tendentes a fijar, sin posibilidad de pacto en contrario, las condiciones del contrato de arrendamiento.

LA VIVIENDA SUNTUARIA.

Es, por tanto, función primordial de la Ley regular el arrendamiento de vivienda en cuanto da satisfacción a la necesidad y derecho a la misma, razón por la cual quedan también fuera de su ámbito de aplicación obligatoria los arrendamientos de viviendas denominadas "suntuarias", entendiendo por tales aquellas que superan los trescientos metros cuadrados de superficie o que su renta sea superior a cinco veces y media el salario mínimo interprofesional, y en cuyo caso las partes si pueden pactar libremente todas las condiciones del contrato.

¿QUÉ PLAZO SE PUEDE PACTAR?

Conforme a la Ley 29/94, de Arrendamientos Urbanos, el plazo de duración de los contratos de arrendamiento puede ser el que libremente acuerden las partes, si bien se establece un sistema de prórroga forzosa, hasta un mínimo de cinco años, siempre que el arrendatario lo quiera. Es importante tener en cuenta que el plazo de los contratos es obligatorio para ambas partes, debiendo ser respetado tanto por el arrendador como por el arrendatario. En consecuencia, si no se esta seguro de cuanto tiempo se va a permanecer en una vivienda, lo aconsejable es suscribir un contrato de arrendamiento por un plazo, por ejemplo, de un año, pues a su vencimiento el arrendatario podrá optar entre dar por concluido el arriendo, o prorrogarlo por un año más, y así hasta cinco anualidades. Al término de la quinta anualidad, si ninguna de las partes comunica su intención de no renovar el contrato, éste se entenderá prorrogado, además, por otros tres años más, pudiendo el arrendatario, al vencimiento de cada una de estas anualidades, resolver el contrato.

Fuente: Cnsjo. General Coapi.