SU CASA "LOW COST" (1)

VIVIR EN UN CONTENEDOR

Muchas familias actualmente pueden llegar a plantearse la opción de buscar otro tipo de viviendas más baratas que las convencionales. Aunque el precio de la vivienda ha bajado significativamente en los dos últimos años, también han menguado en gran quantía las posibilidades de obtener una hipoteca hasta un cierto límite.

Para acceder facilmente a uno de estos tipos de vivienda barata deberíamos disponer del terreno donde ubicarla, pues si el suelo es muy caro ya no nos saldrán los números. Antes de tomar cualquier decisión sobre el tipo de vivienda a instalar, debemos informarnos ante los organismos competentes (Ayuntamiento, Comunidad Autónoma,...) sobre la normativa constructiva vigente en la zona, para asegurarnos que no cometemos ninguna ilegalidad.

La técnica arquitectónica de aprovechar los contenedores metálicos de transporte de mercancías en buques y trenes, además del precio económico, tiene otras ventajas como son la rapidez en la construcción, la solidez y la versatilidad de agrupación/combinación de los diferentes módulos para realizar el proyecto a gusto del propietario, con grandes ventanales, balcones, pasarelas y escaleras exteriores, etc... Por este mismo motivo la construcción modular puede trasladarse a otro paraje con facilidad y a un coste no muy elevado.

El precio de una vivienda modular de containers de 90 m2 es de 65.600 euros (fuente: Habitainer - Consumer)

EN ESTE VIDEO PODEMOS VER EL RESULTADO FINAL DE UNO DE ESTOS ORIGINALES PROYECTOS.

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VERANO '09 ¿COMPRO AHORA MI VIVIENDA?

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Muchas personas están esperando a adivinar cual será el mejor momento,
dentro de la actual crisis inmobiliaria, para comprar su vivienda.

Estudiando la realidad actual del mercado inmobiliario, vamos a establecer unas pautas claras que debería tener en cuenta el buen comprador:

En primer lugar si usted estuvo esperando para comprar y no disponía de capital propio, debió ahorrar todos estos meses para poder entregar en el momento de la compra una cantidad de entrada, ya que ahora las entidades financieras le concederán entre un 70 u 80 % del valor del inmueble, con tasación a la baja. Atràs quedaron definitivamente las concesiones del 100% o 120% de unas altas tasaciones.

En segundo lugar deber tener claro que compra su vivienda con la finalidad principal de disfrutar de su hogar. Olvídese de hacer negocio con ella vendiéndola en poco tiempo por un precio muy superior. Tampoco crea que, si escoge bien, va a bajar en demasía su precio.

En tercer lugar tenga en cuenta que ahora puede ser un buen momento, por varios factores favorables. De una parte los tipos de interés están muy bajos, cosa que ha aliviado a los que ya tenían su hipoteca, pero que también beneficia a los que van a abrir una nueva. Por otra parte las deducciones fiscales por la adquisición de nueva vivienda se verán recortadas dentro de 18 meses (para rentas anuales entre 17.000 y 24.000 euros, podrán desgravarse un porcentaje establecido. A partir de 24.000 euros no podrán desgravar nada). Si compra ahora mantendrá todos sus derechos de desgravación fiscal. Y por último tenga en cuenta que los precios ya han bajado entre un 25 y un 35% de promedio, pero mi consejo es que analice cada caso localmente.

Una cosa son las estadísticas generales y otra el caso particular de cada localidad. En algunos lugares el descenso ha sido mínimo, pero en otros supera el 50%. No se fije solo en el descuento que le anuncian, compárelo con otros inmuebles similares en la zona y consulte precios y anuncios de 2006 para saber la "rebaja real" que le ofrecen. También infórmese, si le es posible, sobre la situación económica de la parte vendedora, ya sea particular, promotora,... y ofrézcale una cantidad un poco inferior a sus pretensiones, seguramente la vivienda acabará siendo para usted.

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EL PORTERO SE JUBILA.

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EL PORTERO SE JUBILA, ¿QUE HACEMOS CON SU VIVIENDA?


Artículo de CONSUMER EROSKI que analiza las opciones de una Comunidad de Propietarios que se encuentre en esta situación.

CONSUMER EROSKI es la publicación gratuita de la FUNDACIÓN EROSKI que trata de orientar a los consumidores para que acierten en las decisiones diarias de su vida cotidiana.

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VALORACIONES INMOBILIARIAS

Anton Bultó i Bartolí, Arquitecto y Tasador.

El pasado mes de mayo participé en un curso programado por el Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, destinado a profundizar en el mundo de las valoraciones inmobiliarias. El enclave del Colegio de Arquitectos de Tarragona, (del que el profesor de este curso Anton Bartolí es el Secretario), fué perfecto para la realización de estas clases, en una moderna sala donde se conjuga el impacto de la piedra de la antigua Tárraco Romana en sus paredes, con la más puntera tecnologia audiovisual.

Ya en el año 2006 obtuve mi diplomatura de Tasador Inmobiliario en un curso realizado en la URV (Universidad Rovira y Virgili de Tarragona), dirigido por el profesor Manuel M. Nonell Torras, y desde entonces he hecho diversas valoraciones, siempre para particulares o empresas, pero en ningún caso de tipo hipotecario para entidades bancarias.

Por definición el Tasador es aquella persona calificada profesionalmente y dotada de la capacidad, los conocimientos y la experiencia necesaria para elaborar un informe sobre un bien inmueble, con la finalidad de obtener el valor del mismo. Todos los profesionales de la intermediación inmobiliaria tenemos muy claro cual es el precio de mercado del inmueble que tenemos que comercializar, pero hay una serie de pautas i normas a seguir a la hora de elaborar una tasación.

Podemos llegar a distintas cifras de tasación de un inmueble según el método que escojamos o nos indiquen que debemos utilizar. Los métodos más usuales son el de Coste o reposición, el de Comparación, el de Actualización de Rentas, El método Residual y el Cálculo del Valor Máximo Legal. Con la aplicación de estos métodos podremos obtener el Valor de Mercado, el Valor Hipotecario, el Valor de Reposición y el Valor de Tasación.

Además de un temario completo también repasamos casos prácticos aportados por el profesor Bultó, en los que descubrimos donde pueden estar las claves de una buena valoración. Una conclusión a la que llegué y que quiero resaltar es: "El principal problema para realizar una valoración no está en lo que ves, sinó en lo que no ves (normativas, afectaciones, derechos ocultos, servitudes,...)", y esto también ha de servirnos para dar ese valor añadido a nuestros servicios API a la hora de asesorar en la compra-venta a nuestros clientes que muchas veces desconocen este tipo de anomalías que pueden surgir en una transacción.

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LA MLS DE API TARRAGONA

Raul Horta es el director de Márketing de Inmofactory

¿Què és una MLS? Estas son las iniciales del inglés Multiple Listing Service, que he visto traducido en España con el concepto de Bolsa Inmobiliaria Compartida. Es decir un Agente capta un bien inmueble y lo pone a disposición del resto de agencias que dispongan de posibles compradores, compartiendo entre los dos los honorarios de la venta. Todo ello basado en un buen software y el entorno de internet.

El colegio API de Tarragona apostó por disponer de una MLS propia. Esta excelente herramienta pondrá a disposición del público la web inmobiliaria más completa de la provincia con más de 25.000 inmuebles, aportados por los 500 APIS colegiados y que comparten aquí sus ofertas y demandas. Próximamente en www.apitarragona.com se encontrará la mayor oferta inmobiliaria de la provincia de Tarragona y está llamada a ser la referencia indiscutible de todo el que se interese en nuestras comarcas por la transacción inmobiliaria.

Desde hace unos días se ha iniciado una campaña en prensa donde se publicita la dirección de la web y se espera que en un plazo medio de tiempo todo el mundo sepa donde encontrar esta oferta.

Esta presentación en sociedad viene precedida de varios meses de trabajos por parte del Colegio API de Tarragona, en los que, tras un estudio del sector, se escogió finalmente la oferta de la empresa INMOFACTORY, S.L. que proporciona el soporte informático para que la MLS funcione. Para nosotros los profesionales tiene muchas más ventajas que la única publicitación de nuestros inmuebles, ya que nos permite además la gestión interna de cada uno de ellos, desde su mantenimiento, fotografías, el control de visitas, estadísticas, avisos, etc...

Inmofactory nos ha facilitado varias sesiones prácticas para aprender a sacar el máximo rendimiento al programa, la última de las cuales tuvo lugar durante el curso de márketing referido en el post anterior, donde Raúl Horta -director de Márketing- nos explicó las últimas innovaciones y funciones que el programa presta. Pueden visitar el blog de Raúl en http://bolsaprofesionalinmobiliaria.wordpress.com , con constantes entradas sobre temas interesantes para nuestro sector.

En estos momentos de profundos cambios en el sector de la transacción inmobiliaria, apuesto firmemente por la venta compartida entre profesionales, tanto para vender nuestros productos como para encontrar lo que nuestros clientes nos demanden.

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MÁRKETING INMOBILIARIO

Con el profesor Txaber Allué.

Con el Dr. Pere Segarra Roca

A finales del pasado més de marzo participé en un curso organizado por el Colegio API de Tarragona (COAPI), bajo el título Márketing Inmobiliario. Fueron dos clases impartidas en dos dias consecutivos por el profesor Txaber Allué y el Dr. Pere Segarra Roca, ambos profesores de la URV (Universidad Rovira i Virgili de Tarragona). El porfesor Allué en la jornada inicial presentó el márketing inmobiliario desde su vertiente más teórica con interesantes apuntes sobre los cambios notables que se producen y evolucionan en nuestro sector y la necesidad de estar al día y familiarizados con estos avances. En la segunda sesión, el profesor Segarra tenía la misión de mostrar el como poner en práctica los planteamientos del día anterior, es decir, el márketing en el día a día del ejercicio de nuestra profesión.

Sin duda alguna, la gran estrella del márketing es internet. Ya lo viene siendo en los últimos semestres y lo será sin duda en el futuro. Los consejos son claros y se debe apostar hacia las estrategias en la red para sobrevivir en este nuevo ciclo que se ha abierto en la mediación de la transacción inmobiliaria. Nuestra promoción y venta de inmuebles por internet se verá muy beneficiada si además lo hacemos desde estrategias compartidas con otros profesionales como nosotros. El colectivo API de la provincia de Tarragona debemos aprovechar la puesta en marcha nuestra propia MLS (Multi Linsting System) o BPI (Bolsa Profesional Inmobiliaria) es decir la mayor oferta inmobiliaria de la província de Tarragona, con 500 Apis y 25.000 imuebles ofertados donde el cliente pueda escoger. Sobre este tema, la venta compartida y la herramienta Inmofactory hablaré en mi próximo post.

Siempre que puedo asisto a los cursos que programa COAPI Tarragona, pués aunque más del 90% de conceptos que se exponen ya los tienes asumidos, frecuentemente hay cosas interesantes que aprender y adoptar para tu día a día. Además me interesa el contacto entre los compañeros: en el cofee-break suelen aparecer algunas propuestas o gestiones que propician la llamada o reunión en días posteriores.

Repasando mis apuntes relaciono a continuación algunas de las cosas que se dijeron y que me llamaron la atención en este curso:

- En el sector inmobiliario el "beneficio histórico" está entre el 7 y el 8 % (rendimiento anual promedio a través de los años).

- Innovación: de cada 7 nuevas propuestas o acciones que se presentan en el mercado funcionan 1 o 2 a lo sumo.

- Es importante mantener el contacto con el cliente (comprador o vendedor) a través del tiempo, no olvidarnos de un comprador a los 8 o 10 días después de mostrarle lo que quería. Respecto al vendedor, mantener un contacto vivo y explicativo de como evoluciona su inmueble, etc.

- Que a los compradores les gusta y entienden mucho más un plano distributivo en 3D que los convencionales.

- Hay que preguntar al vendedor: ¿Quieres vender tu piso o solo ponerlo a la venta? (Para hacerle entender que baje su precio al nivel acorde con el mercado actual).

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CAMBIO DE FILOSOFÍA

Comprarnos una vivienda es una de las cosas más importantes
que la mayoría de mortales hacemos a lo largo de nuestra vida.

Cuando nos compramos un coche lo hacemos para usarlo y para nuestro propio disfrute. Lo mismo ocurre con la nueva televisión de plasma, el sofá que nos cambiamos por otro de mejor, etc... Nadie se plantea que lo hacemos para sacarle un beneficio económico a nuestra compra. Sabemos de antemano que con el paso del tiempo todas estas cosas perderan su valor, pero no nos importa.

En los últimos años, todo aquel que se decidía a comprar una vivienda lo hacía pensando en que iba a hacer negocio. No solamente los que compraban sobre plano al inicio de una promoción para vender al finalizar la obra. También quién se había comprado la casa o piso donde moraba normalmente veía que mensualmente iba acrecentando su valor y se decidía a venderla para comprar una casa o un piso más grande que a su vez valdría mucho más en el futuro. Todo ello engrasado por unas entidades financieras que nos ofrecían todo el capital necesario y más, con unas tasaciones hipervaloradas y con el beneplácito de todos los que pensaban que este sistema de capitalismo especulativo era el descubrimiento de la piedra filosofal en economía.

A diferencia de los coches, televisores, sofás, etc... las viviendas siempre tendran un valor como bien inmueble que son. Su precio subirá más o menos (segun los ciclos) pero siempre será un bien preciado de tener y de longeva persistencia, a diferencia de los bienes muebles referidos.

El cambio de filosofía o de actitud ante la compra de nuestra vivienda debe retomar el sentido de buscarle nuestro propio disfrute y el de nuestra família, dejando en un segundo o tercer término el beneficio que de ella podamos obtener con el tiempo.

Esta reflexión de hoy viene motivada por unas recientes declaraciones que he leido del sr. Warren Buffet, un conocido inversor norteamericano y el segundo hombre más rico del mundo, en las que decía: "El principal motivo para la compra de una casa debe ser el disfrute de la misma, no el beneficio"

Hoy por hoy podemos encontar muy buenas viviendas, acordes a nuestras posibilidades y a muy buen precio,... para poderlas disfrutar.

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