TUANGOU INMOBILIARIO

La unión hace la fuerza

El Tuangou Chino o Compra en grupo, es una idea que surge en China y que aprovecha internet para agrupar y organizar al máximo número posible de personas que van a comprar un producto. La principal ventaja que se busca es un muy buen precio, que se consigue muy por debajo del precio en tiendas, al comprar una gran cantidad negociando directamente con el fabricante.

El Tuangou inmobiliario puede ser una versión de esta idea adaptada a nuestros tiempos y a nuestros días por la cual se pueden beneficiar todos los actores participantes en la compra-venta de una promoción inmobiliaria: el vendedor o promotor, el comprador y el agente inmobiliario.

Una posible forma de hacerlo sería: El agente inmobiliario se dirige al promotor que tiene un gran stock de pisos por vender, sin clientes a la vista y desvivido por sacarse los pagos que le van cayendo irremediablemente. Le ofrece la posibilidad de sacarse de una tacada todo un edificio (o una escalera completa), a precio de coste o incluso perdiendo una cantidad razonable en cada piso, que compensará con el alivio de ver volatilizar su deuda (comprando/pagando tranquilidad).

La negociación ha de ser dura y se debe conseguir un precio realmente muy atractivo para ser una vivienda de esa zona y de esas características. Conseguir un 10 o un 20% de descuento no es lo que se busca alcanzar. Debe ser un excelente precio.

Una vez conseguido el acuerdo con el promotor/vendedor, el agente inmobiliario contacta directamente con su cartera de compradores interesados en la zona, publicita la oferta en sus medios habituales (prensa escrita, portales de internet, márketing de guerrilla,...) siempre dejando muy claro a los interesados que la oferta será factible cuando se complete la demanda de todas las viviendas ofertadas.

La realidad no será tan fácil como nos parece al plantearnos la idea sobre el papel, pero tampoco van a surgir dificultades insalvables, por lo que si conseguimos un promotor que reuna el perfil descrito y un atractivo precio de venta, tendremos una nueva vía de comercializar inmuebles.

Este post está basado en una de las muchas ideas ofrecidas por Moisés Ruiz en uno de sus cursos a los que suelo asistir, concretamente este fué el de "Alternativas Inmobiliarias 2010" .

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GONZALO BERNARDOS

Gonzálo Bernardos es Profesor Titular del Departamento de Teoría Económica de la Universidad de Barcelona, también Comisionado de Recursos Económicos de la Universidad de Barcelona, Profesor de la Universitat Oberta de Catalunya y del Institut Barcelona d'Estudis Internacionals (IBEI). Así mismo es director de varios Masters entre los que destaco el de Asesoría y Consultoría Inmobiliaria de la Universidad de Barcelona.

Por casualidad, hace unos dias, vi una entrevista a Gonzalo Bernardos en el Canal 3/24 de la televisión autonómica Catalana. Bajo el título: ¿Empieza a arrancar la venta de pisos? la entrevista trata durante más de 20 minutos sobre la situación inmobiliaria actual en Cataluña.

Bernardos constata que en los últimos meses ha habido un repunte en las ventas de viviendas, que aunque no es muy significativo, ha roto la tendencia negativa del 2008 y parte del 2009. Según su opinión, esta ligera mejoría no ha de significar que los precios empiecen a subir automáticamente. Los precios que no hayan bajado como mínimo un 25% de como estaban en 2006 todavía no están en su sitio, y si al comprador le interesa alguna vivienda que ya tenga el precio a estos niveles, debe todavía negociar con el propietario un descuento adicional que puede alcanzar hasta un 15% más.

Para los Agentes Inmobiliarios estos próximos meses serán muy interesantes en cuanto al cierre de compra-ventas, por varios motivos:

1)- El comprador sabe que a 1 de julio de 2010 se le incrementará el IVA.
2)- Los tipos de interés están muy bajos, con cuotas hipotecarias mensuales totalmente asumibles por parte del comprador, y no se prevee que vayan a subir a corto-medio plazo. Gonzalo Bernardos asegura que durante todo el año 2010 los intereses seguiràn por debajo del 2%.
3)- Hay bastantes compradores indecisos que no compraron en 2009, por si bajaban todavía más los precios y ahora ven un momento decisivo para decidirse si encuentran la ocasión. También los compradores que pensaban esperar a 2011 esperando precios más bajos, comprarán si encuentran una buena opción a un buen precio y antes de la subida de impuestos.
4)- Las famílias de clase media, que en general son las menos afectadas por la crisis, si disponen de ocupación y rentas medianamente aseguradas, ven la ocasión de tener la casa de sus sueños a buen precio, entiéndase: vivienda de 3-4 dormitorios, con sus comodidades, buenas vistas,...
5)- Los propietarios que compraron en su día viviendas sobre plano para volverlas a vender y llevan más de dos años pagando (o debiendo) lo que no pueden asumir, venden muy por debajo del precio de compra, con tal de librarse de la carga económica y mental que esto les supone y no les deja vivir.

He constatado este invierno que el clima tambien influye sobre el comportamiento del mercado inmobiliario. En este frío y lluvioso invierno con abundantes nieves y bajas temperaturas la gente se ha aletargado, dejando que transcurieran las semanas y diciéndose: "que pase la crisis y no me pille a mi". Desde hace unos 10 días, el clima ha cambiado para mejora, han subido las temperaturas y los teléfonos han recuperado su alegre sonido que anuncia el interés de alguien por algún bien inmueble. Acabaremos cerrando o no las compra-ventas, pero de momento la cosa empieza a moverse.

A Gonzalo Bernardos lo sigo en sus muchas apariciones en los medios de comunicación, pués es continuamente requerido por los periodistas, por su clara forma de explicar las cosas y a veces de predecir un poco a contracorriente los hechos que acaban sucediendo y que en economía es tarea de alto riesgo. Personalmente llevamos varios años coincidiendo (el como ponente, yo entre el público) en unas jornadas sobre la vivienda que se organizan a nivel de la provincia de Tarragona y se celebran en el Hotel Termes de Montbrió, donde aproveché en un cofee-break para charlar con el y hacernos la fotografía que ilustra este post.


Este es el video de la entrevista del Canal 3/24. Está realizado en catalán.




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PURI CLARASÓ ROBERT. ¡Felicidades!

Hoy quiero felicitar muy sinceramente el aniversario de Puri Clarasó Robert, gerente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria por sus 30 años de vida profesional y dedicación al COAPI Tarragona.

Con esta larga trayectoria y su bagaje personal y profesional ha contribuido y contribuye día a día en el buen funcionamiento de nuestro Colegio y con su trato directo y cordial a facilitar el contacto del COAPI con sus miembros.

Gracias por tu siempre efectiva predisposición a escuchar nuestras consultas y resolver todas aquellas cuestiones que van aconteciendo en nuestro camino.

Una felicitación que estoy seguro puedo hacerte extensiva en nombre de todos los colegiados y de la Junta de Gobierno.

¡Felicidades Puri!

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BRASIL EMERGENTE

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El pasado 18 de diciembre asistí aun acto organizado por la Cámara de Comercio de Reus, sobre las oportunidades inversoras que ofrece Brasil en la actualidad.

Fue una matinal monográfica sobre este país, tan extenso como toda europa, en la que participaron el sr. Carlos Alfonso Iglesias Puente, Cónsul de Brasil en Barcelona, la sra. Nuria Pont de la Cámara Oficial de Comercio en Brasil y dos representantes de sendas empresas locales de Reus -Borges y Pintaluba-, que ya se han establecido y operan en este país desde hace varios años. Todos ellos nos explicaron sus experiencias y visión optimista para los próximos años.

Sin duda Brasil es un país que actualmente tiene todas las mejores opciones para conseguir un rápido desarrollo a la alza, con inmejorables perspectivas, pues es uno de los 6 únicos paises del mundo que reunen estas tres características: Más de 5 millones de Km2. Una población superior a 100 millones de habitantes. Y un PIB superior a 700.000 millones de dólares USA.

En mi caso asistí especialmente motivado pues desde hace más de un año estoy estudiando y trabajando la seria opción de ofrecer inversiones en promociones inmobiliarias en Brasil, aprovechando que dispongo de una infraestructura allí, con el conocimiento del país, sus gentes y costumbres. Se reafirmaron todos los aspectos positivos que tenía planteados, así como los temas a tener en cuenta para una realización satisfactoria de las operaciones y que les voy a relacionar.

Para invertir en Brasil hay que estar concienciado que:
- Hay que desplazarse y estar en Brasil. O tener a alguien de confianza que lo haga por ti.
- Son laboriosos y lentos los trámites con la administración. Hay que encomendarlo a las personas adecuadas.
- Hay que hacer correctamente la entrada de capital en el país para poder despues recuperarlo y declarar los beneficios.
- Hay que trabajar con constructoras reconocidas en la zona, para ganarse la confianza del público objetivo brasileño que comprará su vivienda.
- El Mundial de Futbol de 2014 y los juegos Olímpicos de 2016 son una buena promoción para el país, pero de ningún modo el principal motivo para invertir.

Son muchas las oportunidades de inversión en Brasil: en infraestructuras, (carreteras, ferrocarriles, puertos...) en energía eólica, refinados del petroleo, etc... pero el sector inmobiliario, que es el que nos ocupa, es de los principales, pues hay una fuerte demanda de vivienda por parte de la creciente clase media brasileña. Importante resaltar la disminución de la pobreza del país que en 15 años ha descendido en un 50%. También el noreste del país hay una extraordinaria reactivación de demanda de segundas residencias vacacionales.

He calculado unos beneficios mínimos esperados del 30% hacia arriba y dado que el nivel de vida está en 1/3 de la europea, no se precisan desorbitantes cantidades para invertir. Lógicamente el beneficio será proporcional al capital aportado.

Si deseas ampliar la información sobre la economía actual brasileña, te puedo mandar una excelente presentación de PowerPoint en castellano, realizada por el gobierno brasileño. Solo tienes que solicitármela por e-mail.


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AÑO DE NIEVES...

Dice la cultura popular: "Año de nieves, año de bienes"

De momento hoy y de forma inusual ha llegado la nieve a nuestra población, Mont-roig del Camp, donde, por estar solo a unos 80 metros de altura sobre el nivel del mar, es difícil encontrar las imágenes que hoy acompañan este post.

En los 12 kilómetros de playas de que dispone este municipio, entre Cambrils y L'Hospitalet de l'Infant/Vandellòs, hay varias urbanizaciones y cámpings en primera línea de mar, pero sin duda la principal es Miami Platja, que con sólo 55 años de existencia ha consolidado su población, llegando a superar en número la del pueblo de Mont-roig del Camp. Uno de los iconos de la urbanización Miami Platja es su galardonada y premiada Playa Cristal, donde hoy se ha posado el blanco manto que se ve en la foto 2.

La anterior nevada aquí fué en el año 2001 y la profecía de prosperidad se cumplió para nuestro sector inmobiliario, pués duró hasta el 2006-07. La euforia se instaló entre promotores y constructores que encontraron un filón inagotable para sus negocios. Siempre bajo la buena predisposición de las entidades financieras a las que acudían los compradores de hipotecas a raudales. Muchos otros personajes danzaron de alegría alrededor de esta gran orgía económica que daba buenos dividendos para todos: Ayuntamientos, agencias inmobiliarias de todo tipo y condición, notarios, registradores, tasadores, gestorías, financieras,... además de todas las empresas vinculadas al sector de la construcción: albañilería, carpintería, electricidad, fontanería, aire acondicionado y calefacción, materiales de construcción, maquinaria para el sector, cementeras, áridos y hormigones, y un largo e incalculable número de personas que vieron mejorar su nivel de vida gracias a esta rueda de la fortuna basada en el sector inmobiliario. Y llegó lo que todos sabíamos iba a llegar, pero no queríamos ni nombrar, ...

Tengo confianza en que nuevos tiempos van a venir para nuestro sector, pero también sé que no seran iguales que los pasados, ni tampoco la forma de actuar podrá ser la misma. Creo firmemente en que el futuro pasa por la renovación de métodos, estrategias y técnicas de captación y venta, adecuándolas a los tiempos actuales y a las exigencias de nuestro público objetivo.

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MODIFICADA LA LEY SOBRE EL ALQUILER.

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YA ESTÁ EN VIGOR DE LA LEY 19/2009,
DE 23 DE NOVIEMBRE DE 2009,
DE MEDIDAS DE FOMENTO Y AGILIZACIÓN PROCESAL
DEL ALQUILER EN ESPAÑA.

La necesidad de estimular el mercado del alquiler ha dado lugar a la reforma de la LEC (Ley de Enjuiciamiento Criminal), mediante la Ley 19/2009 de 23 de noviembre 2009, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios, con el objetivo de que los deshaucios se tramiten de forma más àgil.

Y es que la situación de impago de las rentas derivadas del alquiler se ha incrementado todavía más ante la crisis económica, de ahí la necesidad de esta reforma.

Estos cambios están dirigidos, por tanto, a la agilización de los procesos de desahucio y de reclamación de rentas debidas, mejorando así la seguridad y las garantías del propietario y del inquilino como medida idònea para fomentar el aumento de la oferta del mercado de alquiler y contribuir así a la moderación de sus precios.

La reforma permitirá que ante incumplimientos graves en el pago del alquiler se spueda recuperar la vivienda de un modo rápido y sencillo, y es que la sentencia condenatoria de deshacuio será título suficiente de ejecución directa del deshaucio en el día y hora señalados, de manera que ya no habrá necesidad de iniciar nuevo proceso.

Con esta ley se consigue no tener que abrir un nuevo incidente para fijar la fecha de lanzamineto tras la firmeza de la sentencia, y que al conocer el demandado la fecha de lanzamiento con la demanda no sea preciso un espreso apercibimiento para que conozca que debe irse del inmueble, ya que este apercibimiento se hace con la demanda, y llegado el día fijado en el auto de admisión se procederá al lanzamineto sin necesidad de notificación posterior.

Las modificaciones señaladas tienden a agilizar el proceso de deshaucio, que beneficia a ambas partes. Además, trata de evitar dilaciones indebidas en el proceso buscadas por elinquilino de mala fe. Refuerza las garantías y posibilidades de que haya un acuerdo entre las partes, incrementando la confianza mutua.

Otras novedades que introduce la Ley 19/2009 de 23 noviembre 2009, son las siguientes:

- Todas las acciones, tanto de deshaucio como de reclamación de rentas, se tramitarán por el juicio verbal, más rápido y sencillo. Hasta ahora, las reclamaciones de renta, si no se acumulaban al deshaucio, se tenían que decidir en juicio ordinario.

- La sentencia condenatoria de deshaucio será título suficiente de ejecución directa del dashaucio, sin necesidad de iniciar un nuevo proceso ni otro trámite. Para que esto sea así el demandante debe solicitarlo expresamente en la demanda.

- Se adoptan un conjunto de medidas de agilización de los procesos en cuanto a citaciones, emplazamientos y notificaciones. Así, a partir de la reforma, si no se logra la notificación tras un primer intento, la citación se insertará en el tablón de anuncios del Juzgado. Además, si el demandado no comparece en juicio, la notificación se la sentencia se hace a través de edicto, colgando copia de la sentencia en el juzgado.

Otras novedades que se prevén con la reforma de la LEC son:

- La sentencia de condena al pago de rentas incluirá no sólo las devengadas al momento de interposición de la demanda, sino también las que se devenguen hasta la entrega de la posesión efectiva de la vivienda. Lo mismo sucederá con las "rentas de tramitación" (las devengadas durante el proceso), pués la sentencia que condena al pago de rentas incluirá también la condena a satisfacer las rentas debidas tanto al momento de interposición de la demanda, como a las que se devenguen hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca.

- Se modifica también el plazo para presentar la demanda de deshaucio tras el requerimiento previo de pago, reduciéndose el plazo de dos meses a un mes de impago.

.MAS INFORMACIÓN: CLICKAR AQUÍ.

FELICES FIESTAS.

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