La renta es el precio que el arrendatario debe abonar al arrendador por el uso y disfrute de la vivienda arrendada.
La Ley de Arrendamientos Urbanos no establece mínimos ni máximos de renta, dejando su determinación al acuerdo entre las partes.
Sí se establece la obligatoriedad de entregar recibo, salvo que se hubiese pactado que el pago se realice mediante procedimientos que deje constancia del mismo de una manera fehaciente.
¿COMO SE ACTUALIZA LA RENTA?
Se contienen también en la Ley previsiones para la actualización de la renta, fijando un sistema que además es obligatorio en las cinco primeras anualidades de duración del contrato. Este sistema se concreta en que en cada anualidad de duración del contrato de arrendamiento que se cumpla las partes podrán incrementar o disminuir la renta vigente en la anualidad vencida, de acuerdo, y en la misma proporción al alza o a la baja, a la variación que haya sufrido, en el periodo de los doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de actualización de la renta, el último Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios al Consumo publicado a la fecha en que se deba de actualizar la renta.
Por el contrario, a partir de la sexta anualidad la Ley deja total libertad a las partes para que fijen un sistema de actualización de rentas, bien entendido que si las partes no lo establecen en el contrato, ese sistema de actualización será el de la variación del Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios al Consumo ya explicado.
La subida deberá ser comunicada por el arrendador de forma escrita y expresando el porcentaje de la misma y su importe, pudiendo exigírsele que aporte certificación del Instituto Nacional de Estadística sobre el I.P.C.. El aumento deberá pagarse a la siguiente mensualidad.
LA REPERCUSIÓN POR OBRAS
Por último y en cuanto a la renta, también establece la Ley su posibilidad de aumento por la realización de obras de mejora en la finca, si bien sólo a partir de los cinco primeros años de duración del contrato y salvo pacto en contrario.
LOS GASTOS DE LA VIVIENDA.
En principio, debe abonar el arrendatario el importe de los servicios de que disfruta y sean susceptibles de facturación individualizada, como por ejemplo, el consumo de agua y luz, el teléfono y el gas.
Respecto a los gastos que no son susceptibles de individualización y los tributos, como el Impuesto de Bienes Inmuebles, las partes del contrato pueden pactar a cargo de quien son, si bien deberá tenerse en cuenta que para ser válido el acuerdo conforme al cual sean de cuenta del arrendatario, deberá especificarse en el contrato cual es su importe anual.
La especialidad de la regulación se fundamenta, en gran medida, en la necesidad de garantizar la estabilidad en la ocupación de la vivienda, procurando un régimen legal que asegura unos plazos de ocupación mínimos y toda otra serie de disposiciones tendentes a fijar, sin posibilidad de pacto en contrario, las condiciones del contrato de arrendamiento.
LA VIVIENDA SUNTUARIA.
Es, por tanto, función primordial de la Ley regular el arrendamiento de vivienda en cuanto da satisfacción a la necesidad y derecho a la misma, razón por la cual quedan también fuera de su ámbito de aplicación obligatoria los arrendamientos de viviendas denominadas "suntuarias", entendiendo por tales aquellas que superan los trescientos metros cuadrados de superficie o que su renta sea superior a cinco veces y media el salario mínimo interprofesional, y en cuyo caso las partes si pueden pactar libremente todas las condiciones del contrato.
¿QUÉ PLAZO SE PUEDE PACTAR?
Conforme a la Ley 29/94, de Arrendamientos Urbanos, el plazo de duración de los contratos de arrendamiento puede ser el que libremente acuerden las partes, si bien se establece un sistema de prórroga forzosa, hasta un mínimo de cinco años, siempre que el arrendatario lo quiera.Es importante tener en cuenta que el plazo de los contratos es obligatorio para ambas partes, debiendo ser respetado tanto por el arrendador como por el arrendatario.En consecuencia, si no se esta seguro de cuanto tiempo se va a permanecer en una vivienda, lo aconsejable es suscribir un contrato de arrendamiento por un plazo, por ejemplo, de un año, pues a su vencimiento el arrendatario podrá optar entre dar por concluido el arriendo, o prorrogarlo por un año más, y así hasta cinco anualidades.Al término de la quinta anualidad, si ninguna de las partes comunica su intención de no renovar el contrato, éste se entenderá prorrogado, además, por otros tres años más, pudiendo el arrendatario, al vencimiento de cada una de estas anualidades, resolver el contrato.
El arrendamiento es un contrato en virtud del cual una persona cede a otra, a cambio de un precio o renta, el uso y disfrute de una determinada cosa por un plazo.
El arrendamiento puede tener por objeto, en principio, todo tipo de "cosas", y cuando se refiere a viviendas se configura como una alternativa a la compraventa para aquellos casos en que no se dispone de los recursos suficientes para acceder a la propiedad o se trata de cubrir necesidades temporales.
¿QUÉ ES UN ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA?
Técnicamente, arrendamiento de vivienda es aquel que se refiere a "edificaciones habitables cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario".
LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS.(L.A.U.)
El régimen legal por el que se rigen estos arrendamientos se contiene en la Ley 29/94, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, y se extiende también al mobiliario, trasteros, plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias accesorias de la vivienda principal.
¿QUÉ ARRENDAMIENTOS REGULA LA L.A.U.?
No todos los arrendamientos de viviendas quedan sometidos a las disposiciones de esta Ley, sino sólo aquellos cuya finalidad, como antes hemos dicho, es satisfacer la necesidad de vivienda del arrendatario, excluyindose de su ámbito de aplicación los arrendamientos de viviendas de temporada o de carácter turístico, las de guardas, porteros, asalariados, etc. que se disfruten por razón del cargo que desempeñan, las viviendas militares, las destinadas a alojamiento de estudiantes o personal universitario y los rústicos.
Cabe la posibilidad de que o bien no tengamos todo el dinero para poder comprar el inmueble o bien no deseemos desprendernos de el que tenemos por las razones que sea. En ambos casos necesitados echar mano de la financiación, ya sea bancaria o privada, apareciendo una figura contractual y jurídica llamada hipoteca. En si misma la hipoteca no es la financiación, sino la garantía que damos al prestamista de que vamos a pagar porque si no lo hacemos este se cobrara a través de la venta en subasta, o quedándoselo el, del bien inmueble que nos ha ayudado a comprar. En el fondo un préstamo con garantía hipotecaria, o hipoteca como comúnmente lo conocemos, no es mas que un producto de consumo, teniendo en el mercado un amplia variedad de modelos, unos de tipo fijo, otros variable, otros mixtos, otros a cuota fija, con carencia, sin ella, con plazos de amortización mas o menos largos, etc. Antes de nada deberemos informarnos de la mayor variedad posible de ellos, preguntando en diversas entidades financieras, viendo luego con toda esa información cual es el que mejor se ajusta a nuestras necesidades. También tenemos en este aspecto la ayuda del profesional, del A.P.I., que nos informara de cuales son los mejores productos del mercado y de cuales se ajustan mas y mejor a nuestro perfil de necesidades. Pero por muchas variantes que existan, en el fondo sigue siendo un contrato por el cual la entidad financiera o prestamista nos entrega una cantidad de dinero que nosotros, el prestatario, nos comprometemos a devolver en el periodo de tiempo pactado, sumándole a la cantidad prestada unos intereses. Los elementos esenciales de este contrato son:
Principal: Es la cantidad prestada por el prestamista al prestatario. Tipo de interés: Es un porcentaje anual sobre el principal pendiente que el prestamista va a cobrar al prestatario por haberle prestado el dinero. Estos pueden ser fijos durante toda la vida el préstamo o variables, es decir se revisan al alza o a la baja semestralmente, anualmente, etc. Plazo del préstamo: Es el periodo de tiempo en el cual el prestatario se compromete a devolver el principal mas los intereses al prestamista. Este plazo esta dividido en periodos que pueden ser meses trimestres, semestres, anualidades, etc, en los cuales se ha pagar la cuota.
Amortización: O como se devuelve el principal y los intereses. En el sistema bancario español se utiliza el sistema francés, que se traduce en que al principio del plazo del préstamo se paga en la cuota más intereses que principal, siendo esto al revés al final del plazo del préstamo.
Cuota: Es la cantidad de dinero a pagar en cada periodo en que se divida el plazo del préstamo.
Carencia:Normalmente se aplica como calificativo a un o a unos periodos de tiempo del plazo de amortización en los cuales o bien no se paga principal, con lo que solo se pagarían intereses, o al revés, no se pagan intereses y solo se paga capital. En el fondo es hacer mas fácil el pago de las primeras cuotas del préstamo, puesto que al retrasar el pago del principal o de los intereses la cuota a pagar en esos periodos es mas baja. La necesidad de financiación hipotecaria conlleva el incrementar los tramites de la compraventa, y también los gastos de los que hablaremos mas tarde, puesto que el prestamista nos solicitara información, de carácter personal y económico, para analizar lo que podemos endeudarnos y lo que podemos pagar, tasara el inmueble para averiguar su valor, será necesario firmar los contratos del préstamo, los de los seguros de la vivienda y de vida de los prestatarios, una escritura publica mas, la escritura del préstamo, etc.
LOS GASTOS
Aparte del precio de compra de cualquier tipo de inmueble, deberemos tener en consideración que el hecho mismo de la compraventa acarrea una serie de gastos, los cuales muchas veces serán a nuestro cargo, y otras muchas no serán nuestros sino de vendedor pero que en virtud de acuerdo entre las partes se pactara que los abonen el comprador. A grandes rasgos los gastos de una compraventa los podemos dividir en dos grupos, los gastos de la compraventa y los gastos de la hipoteca (cuando esta sea necesaria):
De la compraventa:
Impuesto de transmisiones patrimoniales: Aplicable en la compra de viviendas de segunda mano. En términos generales asciende a un 7% del precio de venta de la vivienda, aunque este porcentaje puede variar dependiendo de la Comunidad Autónoma donde radique la vivienda. Le corresponde su abono al comprador. Es un impuesto de carácter estatal y se debe de abonar en el momento de la compraventa. Si la vivienda es de nueva construcción no se debe de pagar este impuesto sino el Impuesto sobre el valor Añadido, o I.V.A., que es el 7% del valor de venta del inmueble, también le corresponde su abono al comprador, siendo también de carácter estatal.
Plusvalía: También llamado Impuesto sobre el Incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana. Es un impuesto de carácter municipal, fijando su cuantía los mismos en base a un porcentaje aplicable a la diferencia entre el valor de venta del inmueble (es decir nuestra compra), y el valor de venta de la ultima transmisión. Por ley le corresponde su abono al vendedor, que es el que se beneficia de ese teórico incremento monetario, aunque lo normal es que se acuerde su abono por parte del comprador. Se debe de abonar en un plazo de 30 días desde la compraventa.
Notario: Son las " tarifas " que aplica el fedatario público por su intervención en la escritura de compraventa. Dichas "tarifas" son llamadas aranceles notariales y son las mismas para todos los notarios pertenecientes a un mismo colegio notarial para los mismos supuestos. Los gastos de la escritura matriz, es decir la que queda en posesión del notario en sus archivos o protocolos, debería ser abonada por el vendedor, y la primera y sucesivas copias expedidas deberían ser abonadas por el comprador, aunque lo normal es que esto también se negocie entre las partes de la compraventa. Estos gastos se deben de abonar en el momento del otorgamiento de la escritura.
Registro de la propiedad: Son los aranceles registrales que deberemos abonar por la inscripción de la compraventa en el registro de la propiedad, ya que cualquier actividad registral lleva consigo la intervención del Registrador de la Propiedad. Al igual que los notarios esos aranceles registrales vienen determinados por ley, siendo por tanto iguales para todos los registradores de un mismo ámbito territorial para los mismos supuestos. Estos gastos debe de abonarlos la parte compradora en el momento de la inscripción en el registro.
Gestoría: Son gastos producidos por la labor de "papeleo" que le es encomendada a los Gestores Administrativos. Su abono corresponderá a quien acuerden las partes, aunque lo normal es su abono por parte del comprador.
De la hipoteca:
A diferencia de los gastos producidos por la compraventa, estos gastos deberá abonarlos íntegramente el prestatario, es decir los que van a solicitar un préstamo a una entidad financiera, y la negociación, aunque posible, la gran mayoría de la veces es inútil, ya que estas entidades financieras imponen sus condiciones contractuales para conceder los prestamos hipotecarios. Aquí tendremos unos gastos que ya nos serán conocidos, como notario y registro, y otros que son exclusivos de las entidades financieras que nos van a prestar el dinero, como es la tasación y la comisión de apertura. Veámoslos:
Impuesto sobre actos jurídicos documentados: Es un impuesto que se debe de pagar siempre que suscribe un documento "notarial " con cuantía económica e inscribible. Su cuantía es del 0,5% del valor de la responsabilidad hipotecaria, es decir del valor de la deuda posible que podamos contraer con el prestamista ante un impago. Actualmente es un impuesto que esta siento transmitido a las CC.AA. por parte del Estado, por lo que dependerá de la ubicación del bien inmueble para saber si es de carácter estatal o autonómico. En el caso concreto de los bienes inmuebles situados en la Comunidad Autónoma de Madrid, es de carácter autonómico, y deba de abonarse por el prestatario antes de la inscripción del documento notarial en el registro de la propiedad.
Notario: Igual que en los gastos de la compraventa. Aquí la cuantía se calcula en función de una escala aplicada a la responsabilidad hipotecaria. Lo debe de pagar el prestatario en el momento de la firma de la escritura publica del préstamo hipotecario.
Registro: Básicamente es lo mismo que en el caso de los gastos generados por la compraventa. Debe de ser abonado por el prestatario.
Comisión de apertura: Son los gastos generados a la entidad financiera por el estudio, gestión y formalización del préstamo hipotecario. Su cuantía variable dependiendo de la entidad que vaya a prestarnos el dinero. Deberá de abonarlo el prestatario a la entidad financiera.
Tasación: Es lo que cobra las empresas de tasación de fincas por determinar cual es el precio real de un inmueble. Dicho tramite de tasación es un requisito indispensable para la concesión de un préstamo hipotecario. Su cuantía es variable dependiendo del tipo de inmueble, sus características y la empresa de tasación concreta. Deberá pagarlo el prestatario a la entidad financiera, la cual posteriormente abonara a la empresa de tasación.
Una vez hayamos encontrado la vivienda que encaje en todas nuestras necesidades, yCOMO PASO PREVIOa realizar la compra a cualquiera de sus tramites, y siempre y cuando nos hayamos decididos por hacer personalmente todas las operaciones y no contar con ayudas profesional, deberemos recopilar una serie de información que nos proporcionara la situación legal del inmueble. Esta información es:
Nota simple del inmueble del registro de la propiedad, al que pertenezca , el cual le averiguaremos, siempre y cuando no tengamos los datos registrales, en cualquiera de los registros de la localidad en la que este radicada el inmueble con solo proporcionar la calle en la que se encuentre. Esta nota simple nos proporcionara importante y vital información como por ejemplo quien es la propiedad del inmueble, si tiene o no deudas, o hipotecas, si esta dada como garantía para un pago, si se puede o no vender, si hay algún proceso judicial abierto contra ella, etc, teniendo en cuanta que no siempre aparece reflejado en el registro toda la realidad sobre el inmueble, dado que la inscripción de datos en los Registros de la propiedad no es obligatorio para nadie. Solicitar la mencionada nota simple del inmueble es tan fácil como rellenar un formulario en el registro al que pertenece con sus datos registrales.
Comunidad de vecinos. Es recomendable, cuando no imprescindible, ir a preguntar al presidente de la comunidad de vecinos a la que pertenece el inmueble, o en su defecto al administrador de fincas que tiene encomendada su gestión, la situación de la misma, puesto que así nos evitaremos la desagradable sorpresa, una vez adquirido el inmueble, de enterarnos que la casa de nuestros sueños tiene una deuda considerable por impago de las cuotas de comunidad, teniendo este asunto además el agravante de que las deudas por esta causa no pertenecen a la persona que las causa, sino que son del inmueble, independientemente de quien sea el propietario. Ahora bien esta deuda de inmueble tiene el limite de la ultima anualidad completa y los meses impagados del año en curso.
Impuestos de carácter municipal. También es muy recomendable, el ir a informarnos al ayuntamiento de la localidad en la que se encuentre el inmueble de cual es su situación con respecto al pago de los tributos de carácter municipal que le gravan, y muy en concreto el Impuesto de Bienes Inmuebles, o también conocido como I.B.I., antes llamado contribución urbana, puesto que como en el caso de las deudas por impagos de las cuotas de comunidad es una deuda que pertenece al inmueble y no a quien la haya causado con lo que una deuda de este tipo puede llegar a derivar en un embargo del inmueble por el ayuntamiento y su posterior venta en subasta publica, con lo que nos veríamos privados de nuestra casa por una deuda que no hemos contraído nosotros. Esta responsabilidad del inmueble no es infinita teniendo el limite de los cinco últimos años de deuda.
Una vez que tengamos todos estos datos, y todos aquellos que se nos ocurran y que puedan servirnos para estar mas seguros de la situación del inmueble podemos empezar a realizar las gestiones necesarias para proceder a la compraventa del inmueble. Estas gestiones variaran en función de si la compra la vamos a realizar a través de profesional, de un A.P.I., o no, o de si vamos a necesitar financiación hipotecaria.
Si la compraventa la vamos a realizar a través de un A.P.I. lo primero que nos será solicitado es que depositemos una cantidad de dinero en concepto de arras, también llamadas arras penitenciales, o en concepto de señal, también llamada arras confirmatorias, que es lo que se conoce como reservar el inmueble. La diferencia entre hacer entrega del dinero en concepto arras o en concepto de señal es importante, aunque de una manera sencilla diremos que en las arras ambas partes, comprador y vendedor, pueden renunciar a comprar o vender el bien inmueble objeto de las arras. Si el vendedor decide no vender, una vez el comprador a depositado una cantidad en concepto de arras, podrá hacerlo, pero deberá entregar al comprador el doble de la cantidad de que este hizo entrega. Si por el contrario es el comprador el que se "echa atras" y decide no comprar, podrá hacerlo, aunque pedrera la cantidad entregada en concepto de arras. Ahora bien si la cantidad entregada se hace en concepto de señal deberemos saber que, a diferencia que en las arras, aquí no podemos decidir no comprar o vender porque la otra parte en el contrato, ya sea el comprador o el vendedor, podrá forzarnos judicialmente a cumplir lo que acordamos al hacerse entrega del dinero en concepto de señal.
Una vez realizado este tramite ante al A.P.I., solo nos queda esperar a firmar el documento de compraventa, que puede ser de dos tipos de los que luego hablaremos. Además el profesional se encargara de realizar la labor "detectivesca" explicada anteriormente, con el consiguiente ahorro de tiempo, y sin posibilidad de errores por nuestra parte.
Si por el contrario la compraventa la vamos a realizar por nosotros mismos, deberemos ponernos de acuerdo con el vendedor sobre si se va hacer entregas de arras o de señal, deberemos proporcionar a la notaria o la persona que vaya a confeccionar el contrato los datos esenciales del mismo, es decir las partes, el inmueble, el precio, la forma de pago, etc, y después de eso se firma o bien el contrato o bien la escritura publica.
EL DOCUMENTO de COMPRA-VENTA
Los tipos de documentos en los que podemos plasmar la compraventa fundamentalmente son dos, que aunque tienen el mismo resultado principal, es decir trasladan la propiedad del inmueble, sus efectos, forma y características son muy diferentes:
Contrato privado de compraventa:Su característica principal es que solo afecta y obliga a las partes firmantes NUNCA a terceros. En este documento el vendedor se obliga a entregar el inmueble y su propiedad y el comprador a pagar por el un precio. Al ser un documento de naturaleza privada no puede ser inscrito en ningún registro de carácter público, con lo que su publicidad queda bastante restringida. Este contrato no es la forma habitual de compraventa por los riesgos que conlleva y de los que luego hablaremos, utilizándose, entre otros, en aquellos casos en que existen dificultades para el otorgamiento de escritura publica. Ahora bien, cuando esas dificultades han desaparecido, lo normal es que se otorgue escritura publica de compraventa o bien se eleve a público el contrato privado de compraventa, en aras a poder inscribir en el registro de la propiedad la transmisión del inmueble. El principal riesgo que conlleva esta forma jurídica de traslación de propiedad es que al no tener acceso al registro de la propiedad sus efectos no quedan protegidos contra terceros, es decir no les afectan, con lo que es posible que el vendedor venda nuevamente el bien inmueble a un tercero, que no sabe de la existencia de la venta anterior, este la inscriba en el registro de la propiedad convirtiéndose en el nuevo propietario de bien inmueble, aunque nosotros hubiéramos comprado primero, es decir hemos sido objeto de una estafa. También tendremos problemas a la hora de vender nosotros este inmueble, porque si nuestro comprador necesita financiación no podrá conseguirla ya que el propietario registral del mismo no será el real, al no haber podido nosotros acceder a la inscripción de la compraventa que realizamos, con lo que ningún banco accederá a proporcionar financiación.
Escritura Publica de compraventa: Su característica principal, en contraposición al contrato privado, es que aparte de afectar y obligar a las partes firmantes, si afecta a terceros cuando se combina con el registro de la propiedad. Digamos, de manera sencilla, que es un contrato que se realiza ante un fedatario público, un notario, es decir no tiene un carácter privado. Es la forma habitual y normal de realizar una compraventa puesto proporciona un alto grado de seguridad jurídica, y además es un documento que si es inscribible en el registro de la propiedad.
Una vez firmado cualquiera de estos dos documentos solo nos quedara esperar a poder otorgar escritura publica, en el primer caso, para poder inscribir la transmisisn en el registro de la propiedad convirtiéndonos a los ojos de todos en propietarios, o inscribir esta transmisión en el segundo, tarea que realizara el A.P.I. por nosotros en el caso de haber utilizado de sus servicios.
Colegiado nº 582 del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Tarragona, y nº 17.336 del Consejo General API de España.
Tasador (Valoraciones Inmobiliarias).
