LA COMPRA-VENTA (III)

LA FINANCIACIÓN

Cabe la posibilidad de que o bien no tengamos todo el dinero para poder comprar el inmueble o bien no deseemos desprendernos de el que tenemos por las razones que sea. En ambos casos necesitados echar mano de la financiación, ya sea bancaria o privada, apareciendo una figura contractual y jurídica llamada hipoteca. En si misma la hipoteca no es la financiación, sino la garantía que damos al prestamista de que vamos a pagar porque si no lo hacemos este se cobrara a través de la venta en subasta, o quedándoselo el, del bien inmueble que nos ha ayudado a comprar.
En el fondo un préstamo con garantía hipotecaria, o hipoteca como comúnmente lo conocemos, no es mas que un producto de consumo, teniendo en el mercado un amplia variedad de modelos, unos de tipo fijo, otros variable, otros mixtos, otros a cuota fija, con carencia, sin ella, con plazos de amortización mas o menos largos, etc. Antes de nada deberemos informarnos de la mayor variedad posible de ellos, preguntando en diversas entidades financieras, viendo luego con toda esa información cual es el que mejor se ajusta a nuestras necesidades. También tenemos en este aspecto la ayuda del profesional, del A.P.I., que nos informara de cuales son los mejores productos del mercado y de cuales se ajustan mas y mejor a nuestro perfil de necesidades. Pero por muchas variantes que existan, en el fondo sigue siendo un contrato por el cual la entidad financiera o prestamista nos entrega una cantidad de dinero que nosotros, el prestatario, nos comprometemos a devolver en el periodo de tiempo pactado, sumándole a la cantidad prestada unos intereses. Los elementos esenciales de este contrato son:

Principal: Es la cantidad prestada por el prestamista al prestatario. Tipo de interés: Es un porcentaje anual sobre el principal pendiente que el prestamista va a cobrar al prestatario por haberle prestado el dinero. Estos pueden ser fijos durante toda la vida el préstamo o variables, es decir se revisan al alza o a la baja semestralmente, anualmente, etc. Plazo del préstamo: Es el periodo de tiempo en el cual el prestatario se compromete a devolver el principal mas los intereses al prestamista. Este plazo esta dividido en periodos que pueden ser meses trimestres, semestres, anualidades, etc, en los cuales se ha pagar la cuota.

Amortización: O como se devuelve el principal y los intereses. En el sistema bancario español se utiliza el sistema francés, que se traduce en que al principio del plazo del préstamo se paga en la cuota más intereses que principal, siendo esto al revés al final del plazo del préstamo.

Cuota: Es la cantidad de dinero a pagar en cada periodo en que se divida el plazo del préstamo.

Carencia:Normalmente se aplica como calificativo a un o a unos periodos de tiempo del plazo de amortización en los cuales o bien no se paga principal, con lo que solo se pagarían intereses, o al revés, no se pagan intereses y solo se paga capital. En el fondo es hacer mas fácil el pago de las primeras cuotas del préstamo, puesto que al retrasar el pago del principal o de los intereses la cuota a pagar en esos periodos es mas baja. La necesidad de financiación hipotecaria conlleva el incrementar los tramites de la compraventa, y también los gastos de los que hablaremos mas tarde, puesto que el prestamista nos solicitara información, de carácter personal y económico, para analizar lo que podemos endeudarnos y lo que podemos pagar, tasara el inmueble para averiguar su valor, será necesario firmar los contratos del préstamo, los de los seguros de la vivienda y de vida de los prestatarios, una escritura publica mas, la escritura del préstamo, etc.


LOS GASTOS

Aparte del precio de compra de cualquier tipo de inmueble, deberemos tener en consideración que el hecho mismo de la compraventa acarrea una serie de gastos, los cuales muchas veces serán a nuestro cargo, y otras muchas no serán nuestros sino de vendedor pero que en virtud de acuerdo entre las partes se pactara que los abonen el comprador. A grandes rasgos los gastos de una compraventa los podemos dividir en dos grupos, los gastos de la compraventa y los gastos de la hipoteca (cuando esta sea necesaria):

De la compraventa:

Impuesto de transmisiones patrimoniales: Aplicable en la compra de viviendas de segunda mano. En términos generales asciende a un 7% del precio de venta de la vivienda, aunque este porcentaje puede variar dependiendo de la Comunidad Autónoma donde radique la vivienda. Le corresponde su abono al comprador. Es un impuesto de carácter estatal y se debe de abonar en el momento de la compraventa. Si la vivienda es de nueva construcción no se debe de pagar este impuesto sino el Impuesto sobre el valor Añadido, o I.V.A., que es el 7% del valor de venta del inmueble, también le corresponde su abono al comprador, siendo también de carácter estatal.

Plusvalía: También llamado Impuesto sobre el Incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana. Es un impuesto de carácter municipal, fijando su cuantía los mismos en base a un porcentaje aplicable a la diferencia entre el valor de venta del inmueble (es decir nuestra compra), y el valor de venta de la ultima transmisión. Por ley le corresponde su abono al vendedor, que es el que se beneficia de ese teórico incremento monetario, aunque lo normal es que se acuerde su abono por parte del comprador. Se debe de abonar en un plazo de 30 días desde la compraventa.

Notario: Son las " tarifas " que aplica el fedatario público por su intervención en la escritura de compraventa. Dichas "tarifas" son llamadas aranceles notariales y son las mismas para todos los notarios pertenecientes a un mismo colegio notarial para los mismos supuestos. Los gastos de la escritura matriz, es decir la que queda en posesión del notario en sus archivos o protocolos, debería ser abonada por el vendedor, y la primera y sucesivas copias expedidas deberían ser abonadas por el comprador, aunque lo normal es que esto también se negocie entre las partes de la compraventa. Estos gastos se deben de abonar en el momento del otorgamiento de la escritura.

Registro de la propiedad: Son los aranceles registrales que deberemos abonar por la inscripción de la compraventa en el registro de la propiedad, ya que cualquier actividad registral lleva consigo la intervención del Registrador de la Propiedad. Al igual que los notarios esos aranceles registrales vienen determinados por ley, siendo por tanto iguales para todos los registradores de un mismo ámbito territorial para los mismos supuestos. Estos gastos debe de abonarlos la parte compradora en el momento de la inscripción en el registro.

Gestoría: Son gastos producidos por la labor de "papeleo" que le es encomendada a los Gestores Administrativos. Su abono corresponderá a quien acuerden las partes, aunque lo normal es su abono por parte del comprador.

De la hipoteca:

A diferencia de los gastos producidos por la compraventa, estos gastos deberá abonarlos íntegramente el prestatario, es decir los que van a solicitar un préstamo a una entidad financiera, y la negociación, aunque posible, la gran mayoría de la veces es inútil, ya que estas entidades financieras imponen sus condiciones contractuales para conceder los prestamos hipotecarios. Aquí tendremos unos gastos que ya nos serán conocidos, como notario y registro, y otros que son exclusivos de las entidades financieras que nos van a prestar el dinero, como es la tasación y la comisión de apertura. Veámoslos:

Impuesto sobre actos jurídicos documentados: Es un impuesto que se debe de pagar siempre que suscribe un documento "notarial " con cuantía económica e inscribible. Su cuantía es del 0,5% del valor de la responsabilidad hipotecaria, es decir del valor de la deuda posible que podamos contraer con el prestamista ante un impago. Actualmente es un impuesto que esta siento transmitido a las CC.AA. por parte del Estado, por lo que dependerá de la ubicación del bien inmueble para saber si es de carácter estatal o autonómico. En el caso concreto de los bienes inmuebles situados en la Comunidad Autónoma de Madrid, es de carácter autonómico, y deba de abonarse por el prestatario antes de la inscripción del documento notarial en el registro de la propiedad.

Notario: Igual que en los gastos de la compraventa. Aquí la cuantía se calcula en función de una escala aplicada a la responsabilidad hipotecaria. Lo debe de pagar el prestatario en el momento de la firma de la escritura publica del préstamo hipotecario.

Registro: Básicamente es lo mismo que en el caso de los gastos generados por la compraventa. Debe de ser abonado por el prestatario.

Comisión de apertura: Son los gastos generados a la entidad financiera por el estudio, gestión y formalización del préstamo hipotecario. Su cuantía variable dependiendo de la entidad que vaya a prestarnos el dinero. Deberá de abonarlo el prestatario a la entidad financiera.

Tasación: Es lo que cobra las empresas de tasación de fincas por determinar cual es el precio real de un inmueble. Dicho tramite de tasación es un requisito indispensable para la concesión de un préstamo hipotecario. Su cuantía es variable dependiendo del tipo de inmueble, sus características y la empresa de tasación concreta. Deberá pagarlo el prestatario a la entidad financiera, la cual posteriormente abonara a la empresa de tasación.

Fuente: Cnsjo. General Coapi
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