MODIFICADA LA LEY SOBRE EL ALQUILER.

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YA ESTÁ EN VIGOR DE LA LEY 19/2009,
DE 23 DE NOVIEMBRE DE 2009,
DE MEDIDAS DE FOMENTO Y AGILIZACIÓN PROCESAL
DEL ALQUILER EN ESPAÑA.

La necesidad de estimular el mercado del alquiler ha dado lugar a la reforma de la LEC (Ley de Enjuiciamiento Criminal), mediante la Ley 19/2009 de 23 de noviembre 2009, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios, con el objetivo de que los deshaucios se tramiten de forma más àgil.

Y es que la situación de impago de las rentas derivadas del alquiler se ha incrementado todavía más ante la crisis económica, de ahí la necesidad de esta reforma.

Estos cambios están dirigidos, por tanto, a la agilización de los procesos de desahucio y de reclamación de rentas debidas, mejorando así la seguridad y las garantías del propietario y del inquilino como medida idònea para fomentar el aumento de la oferta del mercado de alquiler y contribuir así a la moderación de sus precios.

La reforma permitirá que ante incumplimientos graves en el pago del alquiler se spueda recuperar la vivienda de un modo rápido y sencillo, y es que la sentencia condenatoria de deshacuio será título suficiente de ejecución directa del deshaucio en el día y hora señalados, de manera que ya no habrá necesidad de iniciar nuevo proceso.

Con esta ley se consigue no tener que abrir un nuevo incidente para fijar la fecha de lanzamineto tras la firmeza de la sentencia, y que al conocer el demandado la fecha de lanzamiento con la demanda no sea preciso un espreso apercibimiento para que conozca que debe irse del inmueble, ya que este apercibimiento se hace con la demanda, y llegado el día fijado en el auto de admisión se procederá al lanzamineto sin necesidad de notificación posterior.

Las modificaciones señaladas tienden a agilizar el proceso de deshaucio, que beneficia a ambas partes. Además, trata de evitar dilaciones indebidas en el proceso buscadas por elinquilino de mala fe. Refuerza las garantías y posibilidades de que haya un acuerdo entre las partes, incrementando la confianza mutua.

Otras novedades que introduce la Ley 19/2009 de 23 noviembre 2009, son las siguientes:

- Todas las acciones, tanto de deshaucio como de reclamación de rentas, se tramitarán por el juicio verbal, más rápido y sencillo. Hasta ahora, las reclamaciones de renta, si no se acumulaban al deshaucio, se tenían que decidir en juicio ordinario.

- La sentencia condenatoria de deshaucio será título suficiente de ejecución directa del dashaucio, sin necesidad de iniciar un nuevo proceso ni otro trámite. Para que esto sea así el demandante debe solicitarlo expresamente en la demanda.

- Se adoptan un conjunto de medidas de agilización de los procesos en cuanto a citaciones, emplazamientos y notificaciones. Así, a partir de la reforma, si no se logra la notificación tras un primer intento, la citación se insertará en el tablón de anuncios del Juzgado. Además, si el demandado no comparece en juicio, la notificación se la sentencia se hace a través de edicto, colgando copia de la sentencia en el juzgado.

Otras novedades que se prevén con la reforma de la LEC son:

- La sentencia de condena al pago de rentas incluirá no sólo las devengadas al momento de interposición de la demanda, sino también las que se devenguen hasta la entrega de la posesión efectiva de la vivienda. Lo mismo sucederá con las "rentas de tramitación" (las devengadas durante el proceso), pués la sentencia que condena al pago de rentas incluirá también la condena a satisfacer las rentas debidas tanto al momento de interposición de la demanda, como a las que se devenguen hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca.

- Se modifica también el plazo para presentar la demanda de deshaucio tras el requerimiento previo de pago, reduciéndose el plazo de dos meses a un mes de impago.

.MAS INFORMACIÓN: CLICKAR AQUÍ.

FELICES FIESTAS.

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SU CASA "LOW COST" (2)

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LA BIOVIVIENDA
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Hace dos o tres años, a través de un reportaje en la televisión, quedé sorprendido por la presentación de un nuevo sistema para la construcción de unas casas "semi-enterradas", basándose en las antiguas casas-cueva (muy típicas en Andalucía). La empresa que realizó la patente tiene su base en la Comunidad Valenciana (España) y ofrece estas viviendas con unas singulares características que las hacen muy especiales y atractivas.

Si dispone usted un terreno donde poder ubicarla, los costes de la construcción se le pueden reducir al 50% como mínimo, pues en tan solo 25-30 días nos pueden entregar la vivienda. Para tener una idea más real de este tipo de casas vale la pena ver el video adjunto, donde además se indican todas las ventajas de tipo ecológico, de rendimiento energético y otros aspectos novedosos en este tipo de construcción.

Recientemente he contactado con la empresa, y me han explicado que tienen varias promociones en marcha de conjuntos de viviendas, pero que para el cliente particular esperan que acabe de pasar este convulso período inmobiliario en España para volver a retomarlo. De todas maneras hay unos teléfonos y e-mails donde atienden todas las consultas.

El tiempo nos dirá si arraiga esta nueva manera de vivir, integrados en la naturaleza y con una notable filosofía ecológica.

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JOAQUIM MARTÍ MARTÍ

Tengo en mis manos un ejemplar, personalmente dedicado, del libro "LA PROPIEDAD INMOBILIARIA Guía jurídica para la compra, tenencia, alquiler y venta de pisos y locales". El autor, Joaquim Martí Martí, es natural de Mont-roig del Camp donde tiene su familia y su casa. Por motivos de trabajo, una vez terminada su carrera de abogado, fué a vivir a Barcelona, donde reside la mayor parte de su tiempo y trabaja en el Buffete Diagonal.

Es Abogado, Profesor colaborador de la Cátedra de Derecho de la Universidad de Barcelona. Profesor Consultor en la "Universitat Oberta de Catalunya". Ha publicado más de cuarenta artículos en el Diario LA LEY y en revistas específicas en el sector del Derecho. Éste es su quinto libro publicado, todos ellos dedicados al Derecho Civil. Como abogado ejerciente, ha intervenido en numerosos procesos judiciales que han servido para dictar sentencias que se han utilizado para la publicación de esta obra. Ha participado en conferencias, ponencias y congresos por toda la geografía española.

Este libro pretende ofrecer una completa guía jurídica a todo aquel que quiera adquirir una vivienda o local, tanto si es obra nueva como usada, reformarla, habitar en ella o instalar su negocio y, finalmente, ofrecerla en alquiler. También puede servir de guía jurídica para el profesional que pretende asesorar o intermediar en la compra o en el arriendo. Para poder cumplir esta pretensión de guía jurídica, se brinda el asesoramiento legal y jurisprudencial a todos los pasos y factores que surgen en toda compraventa, uso y/o alquiler, a un nivel básico y entendible por cualquiera.

La guía pretende analizar todos los estadios y momentos que se producen en la compra, la rehabilitación y en el alquiler de una vivienda y local. Los pretende analizar de forma cronológica, conforme a como se producen. La utilidad de esta obra es aportar luz a unas operaciones que, a pesar de frecuentes, se presentan como muy desconocidas para el ciudadano en general.

Asímismo, la pretensión de esta obra es también asesorar a este profesional inmobiliario que participa, en interés del vendedor o comprador, en la operación de compra, venta, reforma o alquiler del inmueble. Para este profesional se facilita, al final de cada capítulo, el extracto de la sentencia jurisprudencial o artículo legal que le va a permitir un mayor nivel de conocimiento de ese estadio en el que participa.

El libro ha sido publicado por LA LEY (www.laley.es) del Grupo Wolters Kluwer.

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FIESTA DEL NUEVO ACEITE DE OLIVA 2009

El olivo es quizás el árbol con más carisma mediterraneo. Mont-roig del Camp, población con mucha tradición en este cultivo y posterior producción del Aceite de Oliva, ha celebrado el pasado domingo la Fiesta del Nuevo Aceite de Oliva 2009 con asistencia de mucho público deseoso de probar el aceite de la actual cosecha. Es en la matinal del primer domingo de noviembre cuando se festeja con un concurrido desayuno popular a base de carnes y embutidos a la brasa, pan tostado y el nuevo aceite. A pesar de que el tiempo estaba un poco revuelto, con viento y lluvia intermitente, fueron muchas las personas que se acercaron hasta aquí, y disfrutaron además de otros actos paralelos a la fiesta, como los gigantes, música tradicional, un campeonato de "botifarra" (juego de cartas), etc...

Este excelente aceite se obtiene de las olivas "arbequinas" y está integrado en la Denominación de Orígen SIURANA. El sistema artesanal de recogida y elaboración produce un aceite extra-virgen de baja acidez, lo que lo hace muy apreciado. Se comercializa al detalle en garrafas de 5 litros y botellas de 1 y 2 litros. El precio de la garrafa de 5 litros es de 22 euros, y con la compra de 2 garrafas te obsequian con una botella de 2 litros. Una parte de la producción se exporta al por mayor. Hay 3 marcas locales que comercializan aceite de Oliva: "Fruits Mont-roig" producido por la Cooperativa Agrícola Local, "Aceites Solé" y "Aceites Anton Blanc" que son productores privados.

Es especialmente indicado este aceite para cocinar, aliñar ensaladas, básico para el "pa amb tomàquet" y para hacer el tradicional "all i oli" que tantos platos acompaña. Algunos restaurantes disponen ya de carta de aceites, pues cada vez son más las personas que eligen un tipo u otro de aceite, igual que se hace con el vino o con el agua mineral.

Anoten en su agenda la fecha del primer domingo de noviembre para asistir a la fiesta del próximo año.

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MOISÉS RUIZ - Técnicas de Negociación y Cierre

La intención inicial en mi post de hoy es comentar un curso de Técnicas de Negociación y Cierre al que asistí a finales de septiembre y acabaré haciéndolo, pero antes me centraré en la figura del profesor o ponente del curso, el señor Moisés Ruiz.

Reproduzco a continuación el primer pàrrafo de mi primer post en este blog, publicado el 15/11/2008:
El detonante (para abrir este blog) ha sido el consejo recibido de D. Moisés Ruíz, justamente en el dia de ayer, 14-11-2008, cuando compartimos la mañana junto con otros 50 colegiados API de Tarragona, en una jornada técnica: "Márketing de Empresa, Gerente Inmobiliario". (El sr. Moisés Ruíz es economista. Master en asesoría y consultoria inmobiliaria, y forma parte del equipo del Sr. Gonzalo Bernardos, Catedrático de Economía de la Universidad de Barcelona y director del Máster en asesoría y consultoria inmobiliaria de la misma universidad).

Para conocer un poco más a Moisés Ruíz, me permito la licencia de linkar aquí una magnífica entrevista que le realizó César Villasante en su Inmoblog.com.

Entre sus variadas facetas, preside CENIC (Centro de Negocios Inmobiliarios y Consulting), con sede en Barcelona donde ofrecen una treintena de cursos distintos para profesionales inmobiliarios, de los que he tenido la suerte de participar en algunos de ellos, organizados a traves del Colegio API Tarragona. También participa activamente con colaboraciones en el interesantísimo blog: Inmobiliarios 2.0, que regenta Fernando García Erviti y donde se dan cita excelentes profesionales del sector inmobiliario.

Es evidente que el sector de la intermediación inmobiliaria está a las puertas o iniciando ya una metamorfosis de modernización y adaptación a los nuevos tiempos, especialmente en lo que respecta a gestión del negocio y de los inmuebles, trato/relación con el cliente, etc. todo ello basado en la evolución de las nuevas tecnologías. Las enseñanzas de Moisés Ruiz van todas dirigidas en este sentido, aplicando el sentido común, aprendiendo de otros paises con más experiencia de vanguardia y estudiando hacia donde va el mercado inmobiliario actual y las exigencias o deseos de los clientes (compradores o vendedores).

En el curso de Técnicas de Negociación y Cierre, nos proporcionó las directrices básicas para encaminar nuestro cometido para cada objetivo. En la negociación debemos preparar con anterioridad la reunión o entrevista, teniendo en cuenta el escenario donde se producirá, formulando una serie de preguntas clave, y respondiendo profesionalmente a las objeciones de nuestro interlocutor, ya sea vendedor o comprador particular, promotor, inversor,... también conocimos algunas técnicas para afrontar con seguridad y garantías la conclusión final del negocio. En un último apartado aprendimos a estimular a nuestros comerciales y formarlos en estas técnicas.

Sin duda un temario que voy a tener a mano, para repasar y poner en práctica día a día.

Acabaré con una positiva sentencia aparecida en el curso:

¡EL FUTURO INMOBILIARIO EXISTE... EMPIEZA EN 2009!

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INTRUSA CAZADA

Leo en la prensa comarcal de hoy:

DETENIDA UNA VECINA DE REUS POR SIMULAR QUE TRABAJABA EN UNA AGENCIA INMOBILIARIA Y QUEDARSE EL DINERO.

La detención se produjo a raiz de la denuncia de una persona que habría entregado 1.500 euros a la detenida en concepto de adelanto y gestión del alquiler de un piso en Reus, gestiones que la mujer nunca hizo.

Los Mossos d'Esquadra (Policía) detuvieron el pasado jueves dia 15 de octubre una vecina de Reus de 37 años por cobrar gestiones inmobiliarias que no realizaba. La detenida, Ana Belén L.F., de nacionalidad española, simulaba que trabajaba para una agencia inmobiliaria y se quedaba con el dinero.

Los Mossos le imputan ocho casos similares desde el pasado mes de marzo, pero no descartan que pueda haber más víctimas de la estafa.

La mujer se hacía pasar por intermediaria entre propietario e inquilino para poder quedarse el dinero que este último le debía entregar como adelanto, y del que en ningún momento habría informado al propietario del piso de las gestiones. Las gestiones realizadas por los Mossos d'Esquadra permitieron determinar que, efectivamente, la detenida no gestionó el contrato presentado al inquilino y tampoco comunicó el alquiler a la propietaria, quedándose así el dinero del inquilino.

Los agentes también comprobaron que la mujer hacía seis años que no trabajaba para la inmobiliaria que aseguraba representar, de manera que las víctimas potenciales de las supuestas estafas de la detenida podrían ser muy numerosas. De momento se le imputan ocho delitos de estafa, cometidos y denuncioados en nuestras comarcas.

La mujer ha pasado a disposición del Juzgado de Instrucción en funciones de Guardia de Reus. (Fuente: Diari de Tarragona 20/09/200).


Mi comentario:
Muchas personas han sucumbido alguna vez a la tentación de informarse de temas inmobiliarios en la gasolinera del pueblo, o en el camarero del bar, o en la tienda de la esquina, pero si pudiéramos establecer una estadística real de los casos de fustración e insatisfacción, creo que nos sorprenderíamos de los numerosos incidentes tanto de estafa, de precios fuera de mercado y de operaciones no cerradas por falta de conocimientos y profesionalidad en el sector.

Mi consejo:
Busquen siempre la tranquilidad de confiar en un agente inmobiliario colegiado, localizado en su local-oficina, con su seguro de responsabilidad civil, con la profesionalidad que el código ético profesional le impone y consigan la satisfacción de obtener una buena transacción inmobiliaria.

FIESTA PATRONAL

Hoy dia 15 de octubre se celebra
la fiesta profesional de
los Agentes de la Propiedad Inmobiaria.

Para todo nuestro colectivo mi más sincera felicitación y mi deseo de prosperidad en los próximos años, que a buen seguro llegará para todos los que sepamos adaptarnos a los nuevos tiempos, a las nuevas maneras de trabajar y relacionarnos con nuestros clientes.

Debemos seguir proyectando e inculcando en la sociedad los valores que nuestra profesión les brinda a la hora de efectuar sus transacciones inmobiliarias.

Tambien felicitar al Colegio Oficial de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Tarragona (www.apitarragona.com), por su labor de apoyo hacia todas las inquietudes que surgen, tanto desde la propia secretaría y junta directiva, como varias iniciativas aparecidas entre los APIS colegiados.

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ADIÓS VERANO 2009

Tras unas muy largas vacaciones estivales retomo con renovadas energías la buena costumbre de expresar mis inquietudes inmobiliarias en este blog personal. Gracias a todos los que me habeis expresado vuestro deseo de que empezara de nuevo con esta tarea.

El verano ha sido largo y todavía no ha terminado, climatológicamente hablando seguimos con temperaturas altas de entre 25 y 30 ºC, lo cual propicia ver en nuestra población a muchos transeuntes por las calles todavía con ropa de verano.

Inmobiliariamente hablando en este período de tiempo (desde julio hasta hoy), quiero destacar varias cosas:

1)- El precio de los alquileres de la vivienda han bajado en esta zona. Hay mucha oferta de pisos para alquilar (muchos nuevos a estrenar) y los propietarios se ven obligados a rebajar sus pretensiones económicas si quieren obtener la recompensa del alquiler mensual, en muchos casos para ayudar a sufragar su hipoteca. A fecha de hoy, el precio medio para alquilar un piso de dos dormitorios, amueblado y con plaza de párking está en 400 euros mensuales. A parte hay que negociar algunos flecos: recibo comunidad de vecinos, tasas municipales, honorarios agencia inmobiliaria... pero si el inquilino presenta buenas credenciales de solvencia, puede llegar a ahorrarse todos estos conceptos al 100%, apelando a la tranquilidad del propietario a la hora del cobro.

Varios clientes que me han ofrecido su vivienda para alquilar, han pedido sufragar ellos mis honorarios (normalmente el equivalente a una mensualidad) para facilitar el acceso del inquilino. Una jugada inteligente por su parte, pues su piso seguiria vacio durante varios meses y así es muy probable que un arrendatario se decida por su piso, en lugar de otro, si no ha de asumir los honorarios de la agencia. Con otros propietarios he pactado pagarlos al 50% entre arrendador y arrendatario. Tengo en previsión que en las próximas semanas se ponga en el mercado del alquiler de Mont-roig del Camp un edificio entero de 28 viviendas que están acabando de construir y no se han vendido. Esto beneficiará al posible inquilino que además de tener más mercado donde escoger, podrà beneficiarse de precios a la baja.

2)- Locales comerciales. Varios han cerrado y algunos inquilinos han pactado y conseguido que los propietarios les rebajaran el importe de su alquiler, dadas las circunstancias económicas actuales y ante las escasas posibilidades de volver a alquilarlo por el mismo precio. Me refiero a rentas de locales contratadas en el auge de los años 2006 y 2007, no a rentas más antiguas que son sensiblemente más bajas.
En estos momentos, y a modo de ejemplo, el precio de un local comecial de 80 m2 en Mont-roig está en 350 euros mensuales y 110 m2 por 400 euros mensuales. (Céntricos y disponibles a fecha de hoy).

3)- Ventas inmobiliarias. A pesar del desánimo general, alguna cosa se va vendiendo, siempre que cumpla ciertos requisitos: urgencia por parte de la parte vendedora, precios sensiblemente por debajo de la media de los precios actuales, y que no superen los 150.000 euros. Estas son las características que han marcado mis ventas, y que junto con los ingresos por contratos de alquiler sufragan mis gastos y mantienen abiertas mis esperanzas de mejores perspectivas en un futuro no lejano (espero).

He aprovechado estos meses también para asistir a varios de los cursos que COAPI TARRAGONA (Colegio API) organiza y que detallaré en proximos post, pués en todos y cada uno de ellos siempre encuentras alguna "perla" que enriquece los conocimientos y técnicas de este apasionante mundo de la intermediación inmobiliaria.

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SU CASA "LOW COST" (1)

VIVIR EN UN CONTENEDOR

Muchas familias actualmente pueden llegar a plantearse la opción de buscar otro tipo de viviendas más baratas que las convencionales. Aunque el precio de la vivienda ha bajado significativamente en los dos últimos años, también han menguado en gran quantía las posibilidades de obtener una hipoteca hasta un cierto límite.

Para acceder facilmente a uno de estos tipos de vivienda barata deberíamos disponer del terreno donde ubicarla, pues si el suelo es muy caro ya no nos saldrán los números. Antes de tomar cualquier decisión sobre el tipo de vivienda a instalar, debemos informarnos ante los organismos competentes (Ayuntamiento, Comunidad Autónoma,...) sobre la normativa constructiva vigente en la zona, para asegurarnos que no cometemos ninguna ilegalidad.

La técnica arquitectónica de aprovechar los contenedores metálicos de transporte de mercancías en buques y trenes, además del precio económico, tiene otras ventajas como son la rapidez en la construcción, la solidez y la versatilidad de agrupación/combinación de los diferentes módulos para realizar el proyecto a gusto del propietario, con grandes ventanales, balcones, pasarelas y escaleras exteriores, etc... Por este mismo motivo la construcción modular puede trasladarse a otro paraje con facilidad y a un coste no muy elevado.

El precio de una vivienda modular de containers de 90 m2 es de 65.600 euros (fuente: Habitainer - Consumer)

EN ESTE VIDEO PODEMOS VER EL RESULTADO FINAL DE UNO DE ESTOS ORIGINALES PROYECTOS.

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VERANO '09 ¿COMPRO AHORA MI VIVIENDA?

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Muchas personas están esperando a adivinar cual será el mejor momento,
dentro de la actual crisis inmobiliaria, para comprar su vivienda.

Estudiando la realidad actual del mercado inmobiliario, vamos a establecer unas pautas claras que debería tener en cuenta el buen comprador:

En primer lugar si usted estuvo esperando para comprar y no disponía de capital propio, debió ahorrar todos estos meses para poder entregar en el momento de la compra una cantidad de entrada, ya que ahora las entidades financieras le concederán entre un 70 u 80 % del valor del inmueble, con tasación a la baja. Atràs quedaron definitivamente las concesiones del 100% o 120% de unas altas tasaciones.

En segundo lugar deber tener claro que compra su vivienda con la finalidad principal de disfrutar de su hogar. Olvídese de hacer negocio con ella vendiéndola en poco tiempo por un precio muy superior. Tampoco crea que, si escoge bien, va a bajar en demasía su precio.

En tercer lugar tenga en cuenta que ahora puede ser un buen momento, por varios factores favorables. De una parte los tipos de interés están muy bajos, cosa que ha aliviado a los que ya tenían su hipoteca, pero que también beneficia a los que van a abrir una nueva. Por otra parte las deducciones fiscales por la adquisición de nueva vivienda se verán recortadas dentro de 18 meses (para rentas anuales entre 17.000 y 24.000 euros, podrán desgravarse un porcentaje establecido. A partir de 24.000 euros no podrán desgravar nada). Si compra ahora mantendrá todos sus derechos de desgravación fiscal. Y por último tenga en cuenta que los precios ya han bajado entre un 25 y un 35% de promedio, pero mi consejo es que analice cada caso localmente.

Una cosa son las estadísticas generales y otra el caso particular de cada localidad. En algunos lugares el descenso ha sido mínimo, pero en otros supera el 50%. No se fije solo en el descuento que le anuncian, compárelo con otros inmuebles similares en la zona y consulte precios y anuncios de 2006 para saber la "rebaja real" que le ofrecen. También infórmese, si le es posible, sobre la situación económica de la parte vendedora, ya sea particular, promotora,... y ofrézcale una cantidad un poco inferior a sus pretensiones, seguramente la vivienda acabará siendo para usted.

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