EL ALQUILER (IV)

ALGUNOS PROBLEMAS 1


SEPARACIÓN O DIVORCIO DE LOS ARRENDATARIOS.

Es usual que los contratos de arrendamiento de la vivienda familiar hayan sido suscritos exclusivamente por uno de los cónyuges, pudiendo ocurrir que conforme a las medidas adoptadas en la separación o el divorcio, el uso de dicha vivienda sea atribuido al otro cónyuge.

En estos supuestos, la Ley de Arrendamientos Urbanos permite al cónyuge no arrendatario continuar con el alquiler de la vivienda siempre que comunique su voluntad de hacerlo dentro de los dos meses siguientes a la resolución judicial de separación o divorcio, aportando copia de la misma.

MUERTE DEL ARRENDATARIO ¿CONTINÚAN LOS HEREDEROS?

Estando limitada la prórroga forzosa a los cinco primeros años de duración del contrato y estando igualmente prevista la actualización anual de la renta, el régimen de subrogaciones pierde gran parte de la importancia que tenía en la anterior legislación, que se refería a contratos sujetos a prórroga forzosa a perpetuidad y con rentas en gran parte congeladas y muy inferiores a las de mercado.

Así, la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos establece que durante el plazo del contrato, y en todo caso durante los cinco primeros años de prórroga forzosa, a la muerte del arrendatario podrá subrogarse en el contrato su cónyuge, ascendientes y descendientes, hermanos y otros familiares siempre que cumplan unos determinados plazos de convivencia y otros requisitos.

Contiene la nueva Ley como novedad, el reconocimiento de estos derechos a las denominadas "parejas de hecho", entendiendo por éstas "al que haya convivido con el arrendatario en análoga relación de afectividad a la de cónyuge con independencia de su orientación sexual".

¿TIENE ALGUN DERECHO EL ARRENDATARIO EN CASO DE VENTA DE LA VIVIENDA ARRENDADA?

Se concede al arrendatario un derecho de adquisición preferente de la vivienda en caso de su venta que se concreta en:

1- Un derecho de tanteo que le permite adquirir la vivienda en las mismas condiciones que las aceptadas por un tercero y comunicadas por el propietario.

2- Un derecho de retracto que le permite deshacer una compraventa, adquiriendo el arrendatario la posición compradora sustituyendo al tercero, en aquellos casos en que no le haya sido comunicada previamente la transmisión.

El ejercicio de estos derechos esta sujeto a un procedimiento y plazos establecidos detalladamente en la Ley, dependiendo su ejecución del cumplimiento de las obligaciones de comunicación de venta que incumben al arrendador y, en su caso, al adquirente.

Por último, si el arrendatario no ejercita este derecho de adquisición preferente, el nuevo propietario deberá respetar el contrato durante los cinco primeros años de su vigencia, transcurridos los cuales podrá resolverlo indemnizando y siempre que no supiera, al momento de la adquisición, que fue concertado por una duración mayor, por ejemplo por estar inscrito en el Registro de la Propiedad.

Fuente: Cnsjo. General Coapi.
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